“问题混凝土”成新城控股的又一道坎?

图片来源@视觉中国

11月11日晚,新城控股发布《2019年股票期权与限制性股票激励计划》,拟向激励对象授予权益总计约2723.24万份(股)、占公司总股本约1.21%的股票期权及限制性股票,涉及的激励对象共计108人,包括公司董事、中高级管理人员及核心骨干。

其中,董事、联席总裁梁志、 陈德力、袁伯银各获得92.8万份(股),财务负责人管有冬获得70.4万份(股),董事会秘书陈鹏获得29.9万份(股),另有103名中级管理人员、核心骨干获得1315.6万份期权,31名中级管理人员、核心骨干获得811.9万股限制性股票。

根据公告,首次授予的股票期权的行权价格为每股27.40元;首次授予的限制性股票授予价格为每股13.70元,即满足授予条件后,激励对象可以每股13.70元的价格购买公司已回购的股票。公告发布后,新城控股开盘一度上涨1.76%,截至11月12日收盘,报33.28元,较前一个交易日上涨0.88%。

7月初,前董事长王振华因涉嫌猥亵幼女被采取强制措施后,新城控股连夜换帅,旗下三家上市公司两日内市值蒸发250亿港元。但股价仅下跌月余便开始回升,目前已恢复至今年3月的水平,公司主营业务销售及进展亦很快恢复增长,货币资金充裕,公司高管及核心骨干功不可没。

然而近日,长沙部分楼盘因“问题混凝土”引发社会关注,新城控股旗下项目牵涉其中,目前相关调查结果仍未公之于众。创始人的个人作风问题未对公司造成过多影响尚算合理,业务涉嫌违规后,新城控股更是雪上加霜。

问题混凝土引关注

11月9日,长沙市住房和城乡建设局通过官方微信发布了《关于湖南拓宇混凝土有限公司混凝土质量问题有关情况的通报》(下称“通报”),通报指出,长沙市共有59个项目中在同一时期内使用了同一家公司的混凝土,在已检测的22处项目中,有20个项目混凝土强度满足设计要求,另有2个项目的2栋楼混凝土强度不达标,另外37个项目仍在进行现场检测,检测结果将及时公布。

两个混凝土强度不达标的项目其中之一,便是新城控股旗下的长沙市新城国际花都五期三标C10栋。据通报,2019年5月,望城区住建局在现场检查过程中对该楼部分混凝土构件质量存疑。通过多轮检测,鉴定12层以上部分混凝土构件强度未达设计要求。望城区住建局根据检测报告、鉴定报告和专家评审意见,于今年10月份要求参建单位对C10栋12-27层进行返工重建。目前,该项目C10栋正严格按照专家评审的拆除方案进行拆除,其混凝土供应商湖南拓宇混凝土有限公司已全面关停。

据了解,10月28日,C10栋所属单位长沙新城万博置业有限公司(下称“新城万博”)曾致函业主称:“我司在施工管理过程中发现,C10栋及12层以上部分楼层存在混凝土异常。经专业机构检测和专家评审,认为混凝土强度难以满足设计要求。”因此,公司决定对C10栋存在问题的12层及以上楼层全面返工,并表示:“整个返工过程不会对下面楼层的结构安全造成不良影响,返工方案已经专家评审认可,施工工期预计4个月。”

据澎湃新闻现场探访,该项目2011年开始建设,位于长沙市望城区雷锋大道与银星路交会处附近,目前开发已接近尾声,五期的十余栋高层住宅,大部分主体已经封顶,设计层高34层,每层7套住宅。10月28日起,新城万博就着手对C10栋的12层至27层进行拆除,目前正按照严格政府部门的要求进行整改。

据红网记者11日上午于当地报道称,工人正在进行切割作业,塔吊不时将切割后的水泥块吊运下来,目测已经拆到20多层;据新城万博客服副总监杨妍介绍,整个五期共11栋,其中C10栋共有住宅130多套,已经售出80%以上,原定交房时间为2020年底,如无其他意外情况出现,按期交房不会受太大影响。

(截图自红网视频)

有自媒体文章指出,经过相关部门调查发现,该项目(混凝土)砼强度设计C35,实际只达到C15,经多次鉴定已无法做结构加固。市场行情显示,C15与C35混凝土的差价约50元/吨。据业内人士向钛媒体介绍,砼强度代表混凝土强度,用于承重部位的一般为C35而非C15。另有混凝土业内人士分析认为,砼强度标准只达到C15,应该是混凝土原材料的问题,若将C15应用于大楼主体,可能会造成墙体倒塌甚至整栋楼倒塌,后果不堪设想。

而据澎湃新闻报道,涉事混凝土供应商一名管理人员张涛称,今年5月“出事”后,相关部门介入调查,公司按照要求进行整改,已经停产整顿月余,对生产混凝土的原材料、配比、生产工艺等环节进行了自查自纠,没有发现“大问题”,但并未介绍是否存在哪些“小问题”。

张涛认为,建筑工地上使用混凝土时,施工工艺和后期维护,都会影响混凝土的使用效果,因此也可能是施工单位的责任。对此,某国内建筑公司内部人士向钛媒体表示同意。另外,他还介绍称,混凝土要投入使用一般需要三方同意,分别为施工单位、监理及当地质检部门,在投入使用前会检查两次。“检查过程很严格的,运到现场后还要取样再往质检站送一次,通过后才能用。一般猫腻会出在三者交接的过程中,比如现场用的与送检的不是同一种。”

长沙望城区质量安全管理监督办公室在回应小区业主的致电时称,具体原因还需进一步核实:“我们立即要求对于所有使用厂家那个批次的混凝土的楼盘进行全面检测,同时也要求具备资质的权威的第三方检测单位去检测。我们不存在隐瞒事实,我们一直都是在向社会如实反馈这些问题。我们会要求开发商把所有报告、后期加固方案包括计算复合都会进行公示。”

曾经的黑马

新城控股由王振华1993年创立于江苏常州,现总部设于上海。当时,王振华在家乡利用村主任批出的一小块土地,建造了两幢仅可容纳72户人家的住宅楼,受到广泛欢迎。随后,王振华逐渐走向城市、布局全国。2001年,新城控股借壳在B股上市,2012年登陆港交所,2015年又作为首个B股转A股的民营房企登陆上交所,上市当日股价上涨近200%。

2012年港股上市时,新城控股已位列全国房企前20强,2015年登陆A股后,新城控股进入加速发展阶段,通过逆市加速下沉拿地及全力促销,4年销售额翻了近7倍,2017年首次迈进千亿大关,2018年更是凭借2211亿元的成绩冲到房企销售额排行榜上第八位,销售额增速更是位列10强房企第一。

王振华曾对媒体表示,新城控股的指数式上涨,主要在于市场变化和行业分化的关键点。具体而言,王振华很早便提出“住宅+商业”地产双轮驱动的发展模式,精确抓住了三四线城市对中高端商业的渴求,大力推广旗下2012年推出的商业品牌“吾悦”,并以此为谈判筹码,获得低廉的配套住宅用地,从而实现销售金额与利润的同步提升。

截至2018年底,吾悦广场已开业数量达到42座,已开业面积共390万方,同比增长 72.25%,全年实现租金及管理费收入21亿元,同比增长107%,平均出租率99%,物业出租及管理毛利率高达68%。

此外,在布局上,新城控股始终青睐改善型需求较大的长三角、珠三角等经济发达地区的强三四线城市,以及中西部地区的都市圈,公司很长一段时间的土地储备都是“1441”布局:一线城市10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。这也意味着低廉的地价及较高的利率——2017年,公司拿地均价3175元/平米,销售均价13624元/平米,毛利率36%,净利率15%;2018年,拿地均价2330元/平米,销售均价12196元/平米,毛利率37%,净利率23%。

进入2019年,受市场环境影响,新城控股发展开始放缓。财报显示,公司上半年实现营业收入171亿元,较2018年同期的157亿元增加8.29%;公司报告期归属于上市公司股东的净利润为26亿元,对应2018年同期的25.3亿元仅增2.54%。虽然销售金额仍位列第八,但营收却排在30名开外,增幅更是排到70名以后,销售目标完成度约46%,排名第24。

但与此同时,新城控股却逆势大量拿地。财报显示,2019年上半年新城控股新增土地储备80幅,总建筑面积2459万平方米,同比增加18.58%,拿地平均楼面地价约2989元/平方米,以此测算拿地总金额为735亿元,排在行业前5。

激进拿地一般意味着负债的增加,截至上半年,新城控股调整后的资产负债率为77.56%,较2018年底上升1.62个百分点;净负债率为65.53%,较年初增加30.28个百分点;两项指标均将超过行业安全红线,经营风险,尤其是资金风险加大。财报显示,截至2018年上半年,公司经营性现金流净额为负67亿,而在去年底,这个数据为正38亿。

同时,公司反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”自2015年上市以来,一直呈现逐年下降趋势,2019年上半年该指标为0.37,低于行业1/4分位数水平,显示新城控股长期偿债能力较弱。

卖地换现金

无奈的是,7月3日王振华事件曝光后,新城控股当月合同销售金额降至245亿元,8月与7月基本持平,而2019年5月、6月,新城控股合同销售金额分别为248亿元、295亿元。在相关情况说明中,新城控股表示,公司未来对于新的土地获取将采取谨慎态度,以改善资金压力;此外,公司也将通过各种渠道积极寻找融资来源,以多重手段保障债务的安全兑付以及公司的正常运转。新城控股还强调,年销售目标保持2700亿元不变。

7月23日,新城控股发布公告称,近日为积极应对市场变化,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权,已在洽谈、协商出售的项目约为40个,金额合计最高150亿元,或可帮助公司收回部分上半年已支付的土地款,增加公司货币资金、优化公司资产结构。

7月25日,新城控股公告称,截至2019年7月24日,已转让旗下10个项目,交易对象分别为中骏集团、宝龙地产、旭辉控股、金科地产、仁恒置地、龙湖集团等旗下企业,交易对价合计约为42亿元,全部以现金支付。 7月27日,新城控股又公告称,以27亿元现金转让了旗下5个项目;8月30日,又公告称以33亿元现金转让了旗下6个项目。截至11月12日,新城控股合计已转让旗下21个项目,共回流资金102亿元。

据《第一财经》报道,有消息源称由于王振华事件性质较为恶劣,许多合作方不愿与新城合作,因此新城的一些业务推进困难。

9月,新城控股销售额回升至262亿元,10月又降至247亿元,今年前10个月,公司累计实现合同销售金额2224亿元,依然排在第八名;完成年度目标的82%,剩余两月每月需完成238亿元,压力不大。而土地获取方面,7至10月,新城控股共耗资约13亿元拿了5块地,与上半年相比十分谨慎。

受此影响,公司现金流情况有所好转,10月26日披露的三季报显示,新城控股经营性现金流净额由六月底的负67亿大幅缩减至负7亿,账上货币资金467亿元,可充分覆盖不到5亿元的短期借款,但调整后的资产负债率较6月底略升至77.70%,净负债率略降至61.6%,经营风险仍存。

营收方面,三季度,新城控股录得营业收入125亿元,较二季度略有下降,但同比增长38%;归母净利润11亿元,不及二季度的一半,但几为去年同期的两倍;毛利率35%,净利率10%,均较去年同期有所下降。

风波过后的新城控股,似乎打算更加聚焦商业地产。前三季度,吾悦广场租金及管理费收入达27.62亿元,同比增长高达95%,占新城控股公司总营业收入的比例已经达到9.3%。截至10月26日,新城控股今年已开业10座吾悦广场,累计开业达52座;2019年目标新开业项目22座,截至年底累计开业64座。目前,在建及开业的吾悦广场总数达120座,覆盖全国98个城市。

值得注意的是,三季报中,新城控股提到,公司实际控制人、原董事长王振华涉嫌犯罪一案,截至报告日(10月26日)正在进一步办理中。目前,该事件对新城控股的影响已基本出清,但长沙的问题混凝土,或许会成为新城控股的又一道坎。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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