自如与蛋壳争夺长租第一股,爆雷危机之下谁能胜出?

编者按:本文来源创业邦专栏美股研究社(meigushe),作者美股研究社。

据媒体报道,继蛋壳公寓被曝出要上市的消息以后,长租公寓另一大品牌自如也在考虑将于明年在美国IPO上市,计划募集10亿美元。根据天眼查数据,自如目前估值为50亿美元。近年来,长租公寓行业历经大起大落,随着有关部门加强监管,加上长租公寓行业对于资金的要求较高,诸多品牌爆雷,倒闭。这次自如准备上市或许也是为了避开这场危机。

但自如与蛋壳不同,自如上市更多的可能还是为了扩大规模。据媒体报道,国内长租公寓市场还在不断扩大,若是自如能够率先上市募集资金,然后扩大规模或许能抢占市场,特别是在许多长租公寓品牌爆雷的情况下。不过自如也存在许多问题,最严重的可能是竞争问题,随着市场规模扩大,不断有房地产企业加入战场,自如虽然融资顺利,但想要和万科,龙湖之类的房地产商竞争难度较大。

另外,通过黑猫平台,我们看到自如收到的投诉并不比蛋壳少。来自房客和房东两方面的压力都迫使自如不得不做出改变。最近,自如加速了科技研发,希望通过智能化解决这个问题。但是不提智能化带来的成本问题,以目前的市场情况和科技水平来看,推广是个大问题,这意味着自如想要解决这些问题并不容易。美股研究社将持续关注他的后续发展。

腾讯红杉加持自如融资,赴美上市以求扩大规模

当前长租公寓品牌融资并不顺利,但排名较前的自如和蛋壳等是个例外。而与蛋壳相比,自如的融资情况显然占据优势,若是这次能领先蛋壳上市,或许将进一步扩大与蛋壳的差距,当头部效应逐渐凸显之时,自如的财务情况将得到改善。

(1)自如获得著名投资机构青睐,资金充足超越蛋壳

我们看到自如在融资方面一直都很顺利。2016年自如成为链家集团旗下独立运营的子公司,截止到目前为止已经完成三轮融资,2018年1月融资40亿元,3月融资未披露,但2019年6月融资5亿美元。在融资过程中,腾讯投资和红衫资本一直投资,显然十分看好自如。这使得自如有着充分的资金储备。由于租房行业的特殊性,对品牌的资金储备要求特别严格,一旦无法支付业主租金,装修费用,很容易被淘汰出局。而就目前来看,自如的资金储备位居行业前列。

不仅如此,自如的资金储备还远远超过竞争对手们。目前长租公寓市场上,蛋壳公寓排名第二,仅次于自如,但其与自如的差距较大。就融资情况来看,蛋壳迄今完成六轮融资,但估值仅为20亿美元,远远低于自如的50亿美元。因此,自如的资金储备不仅丰富,而且与对手相比也拥有较大优势。

(2)危机之下自如赴美上市,扩大规模或抢占先机

虽然自如资金丰厚,但也在全力避免爆雷危机。爆雷指的是长租公寓由于经营不善导致资金链破裂,因为长租公寓主要靠"租房"寻找房源,然后将房子租出去,所以对资金要求较高。即使是自如也需要融资来维持自身经营,这也是自如和蛋壳争相上市的原因。另一方面,当前长租公寓市场不断扩大,而不少入局者都纷纷倒下,这样就留出了很大的市场空间,如果自如能够率先上市,利用上市募集的资金或许能够抢占市场。

长租公寓压力之下难以盈利,投诉不断自如质量堪忧

目前整个长租公寓都面临诸多问题,自如当然也不例外。除了上面说的爆雷危机以外,这个行业还存在盈利困难,竞争加剧,投诉不断等问题。在盈利方面,虽然自如,蛋壳等并没有披露相关数据,但从其他公司的盈利情况可以看出其盈利艰难。在竞争方面,虽然不断有公寓品牌倒闭,但是也有诸多房地产公司加入战局。而投诉更是通病,在快速扩张之下,房间质量已经成为了牺牲品。

(1)长租公寓普遍亏损,自如面临盈利难题

目前长租公寓普遍面临盈利问题,自如也是一样。据相关调查显示,大多数长租公寓品牌没有盈利,朗诗绿色集团曾披露长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元,甚至于2019年6月已成功将长租公寓及设计等非地产开发相关业务剥离至控股集团。再加上不断有长租公寓公司跑路,例如GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等。可以看出长租公寓盈利并不容易。

(2)房地产企业纷纷入局长租行业,自如竞争压力增大

市场竞争加剧,自如面临强敌。虽然自如在资金,房源上储备丰富,但对手依然不容小觑。首先是同行业像蛋壳公寓之类的长租品牌,前不久蛋壳公寓传出消息将要赴美上市,与自如争夺长租公寓第一股。但这类品牌与自如差距较大。除了估值和资金以外,就房源而言,自如透露拥有85万间房,而排名第二的蛋壳仅有45万间房。

其次是入行的房地产企业。近来包括万科,龙湖等房地产企业纷纷入局长租公寓行业,其中龙湖集团披露上半年已经开业6万间,全年开业8万间的目标不变,同时维持全年收入10亿元的目标。而万科今年上半年新开业101个项目,总计2.06万间。虽然从房间数量上看两者和自如差距较大,但是房地产企业的房子大多来自自身,与自如租来的房子不同,成本更低,风险更低。而且房地产企业大多资金雄厚,随着他们规模的扩大,自如想要和他们竞争难度较大。

(3)房客投诉接连不断,房东压力接踵而来

除了盈利和竞争以外,自如还面临着严重的投诉问题。其实整个长租公寓行业都面临严重的投诉问题,自如当然也不例外,甚至因为房源多而更加严重。目前自如面临的投诉主要来自两方,一个是用户,例如甲醛问题,维修问题,虚假宣传问题等等。另一个来自业主,主要是租金过低,非法群租等等。这些都反应了自如在扩大规模中出现的问题,自如上市之后,还会加速扩张,这样一来,原本就严重的质量问题或许还会加重。虽然自如也在加强宣传,改善形象,但如果无法从根本上解决质量问题,仅靠社区活动等难以彻底解决。

整合期或将结束市场迎来爆发,智能化或能解决自如出租问题

虽然自如乃至整个长租公寓行业面临诸多问题,但也存在着发展的机遇。随着有关部门加强监管,长租行业的质量有所上升,再加上一些小品牌的退出,整个行业可能迎来爆发增长。而且随着技术水平的提升,自如也能提升房间的质量,降低投诉。

(1)长租行业或将迎来爆发式增长,市场扩大自如迎来发展良机

长租公寓可能将会出现大爆发的局面,届时将为各大品牌商提供更大的市场。前瞻经济学人数据表明,2017年,我国租房市场规模为1.56万亿元,预计到2020年,租房市场规模将达到2.71万亿元。虽然近年来不断有长租公寓品牌倒闭,但整个市场依然在持续扩大。行业预测,未来十年,中国租赁市场总量将接近 5 万亿,增长潜力巨大。

虽然自如存在诸多问题,但若能上市,或许能获得较大的发展机会。毕竟从市场情况来看,目前能与自如竞争的长租公寓品牌并不多,除去房地产企业以外,自如在这个行业位居前列。当长租公寓行业爆发增长之时,自如或许更能抓住机会。

(2)自如推动租房智能化发展,但投诉问题依然难以彻底解决

尽管自如想趁着市场爆发上市扩大规模,但前面提到的投诉问题或许将会更加严重。为此,自如正在发展科技,通过智能化减少相关问题。2018年12月25日,自如新产品线上发布会自如寓专场上线,用户可通过线上页面全方位了解自如首栋全智能公寓。而且自如深圳总经理郭伟称,深圳自如全面采用智能设备:智能网关、智能门锁、智能开关,接下来还会继续做智能窗帘、智能空调。

不过值得注意的是,自如的科技或许能解决一部分居住问题,提高生活质量。但是自如与业主的租金问题属于经济纠纷问题,与整个行业,市场有关,难以轻易解决。而且科技带来的成本过高,不仅造成资金问题,更重要的是难以快速在全国推广,难以在短期内解决投诉问题。

综上所述,自如选择赴美上市是自身发展和市场发展双重要求之下的结果。目前自如面临的问题比较严重,不管是盈利问题,竞争问题还是投诉问题,自如在短期内都难以解决。不过随着市场的发展,自如改善居住环境,这些问题或许能得到一定程度的缓解,但想要从根本上解决还需要很长一段时间。美股研究社也将持续关注他的后续发展。

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