共享办公的冰与火

像风口,也像泡沫。

出品 | 创业最前线

作者 | 张茹雅

责编 | 林中

12月11日晚,共享办公服务企业“优客工场”向美国证券委员会提交招股说明书,计划在纽交所上市,股票代码“UK”。

共享办公即为创业者提供办公场地,也是在创业者和投资人之间搭建一座桥梁。 凭借这座桥梁,再搭上“双创时代”的东风,国内共享办公一度迎来高光时刻。优客工场4年融资16轮,也借此站在美股的大门前。

不过三个月前,被誉为“共享办公鼻祖”的WeWork (现更名为The We Company) 上市折戟,让整个行业惊诧之余也感到了一丝寒意。共享办公还是一门好生意吗?

作为对标We Work的国内共享办公服务企业,曾受众多房产资本追捧的优客工场正经历着市场的“盘问”。如果WeWork都没有做好,后来的入局者凭什么说服资本市场为之买单?

1

迎“风”而上

就在优客工场提交招股说明书前几天,优客工场 (北京) 创业投资有限公司的45位股东出质全部股权,质权人为优客工场 (北京) 信息技术有限公司,后者由一家香港公司全资控股,这被看做优客工场在为赴美上市做准备。

图 / 优客工场官方

将股权质押给海外全资子公司是典型为搭建海外VIE架构做准备的操作。这种模式将境外注册的上市公司主体与境内业务运营实体分离,境外实体通过协议控制境内业务,业务实体就成为上市公司的利益实体。

除了股权质押,优客工场工商信息变化还不仅于此。11月底,优客工场多名股东、董事退出,大股东白小红 (优客工场创始人毛大庆之妻) 的持股比例由24.93%升至26.10%。与此同时,吴声、沈玢、付松林、朱子龙、中景恒基投资集团等股东退出,其所持股份转让给原股东,并未引入新股东。

对于一家拟上市公司来讲,这并不是正常现象,却是一种常规操作。

除此之外,诺亚财富创始人王静波退出了董事会席位,由潘伟恒、甘连舫、谭文虹入驻董事席列。

赶在上市前夕,优客工场股东及董事会成员发生重大变化,包括公司经营范围新增专业承包、室内装饰设计等。

优客工场的最初定位,是中国联合办公空间运营商的角色,2015年4月,由从万科离职的毛大庆创办。时隔四年,根据Frost&Sullivan的报告,就国内共享办公空间数量而言,优客工场是中国最大的共享办公社区。

优客工场招股书显示,截至2019年9月30日,优客工场已经覆盖包括中国一线、新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市,总管理面积6086000㎡,提供工位72700个,会员总数为609600。

作为共享办公行业最高覆盖面积的企业,它的业绩如何呢?

公开资料显示,2017年、2018年及2019年前9个月,优客工场总净收入分别为1.67亿元人民币、4.49亿元人民币和8.75亿人民币。迅猛增长的营收和连续亏损形成鲜明的视觉冲突。

2017年、2018年及2019年前三季度,优客工场亏损额分别为3.729亿元人民币、4.452亿元人民币和5.728亿元人民币。 不到三年,累计亏损超13亿元人民币。 对此,优客工场在招股书中解释,亏损源为门店扩张、门店重整、门店收购需要大量资金。

优客工场在快速扩张之余,边际收益无法覆盖边际成本,亏损越来越大。租金成本日益增长,企业方为获取更多用户便会做资金补贴,从而入不敷出。

烧钱体质的优客工场,自然免不了资本助力。据企查查统计,优客工场至今共完成16轮融资,累计融资额超50亿元,最后一轮融资发生在2019年4月,投资方是龙熙地产。

即便四年融资50亿,依旧造成亏损13亿的局面。 “亚健康”的优客工场能否顺利上市,还是一个未知数。

一系列变动过后,优客工场在一级市场估值遭到质疑。据了解,2018年3月,优客工场并购了洪泰众创空间、无界空间、Wedo联合创业社后,其对外宣称估值已达到110亿元。不久后,“资事经纬”获得一份涉及优客工场股权转让的合同,显示其估值为60亿元,缩水45%,近乎腰斩。

8月14日,共享办公行业巨头WeWork向美国证券交易委员会提交IPO招股书,目标筹集10亿美金。45天后,WeWork从美国证券交易委员会撤回上市申请。

此举无疑是给共享办公行业泼了一盆冷水。恰逢资本寒冬,优客工场却顶风上路,在2019年12月宣布赴美IPO。

关于优客工场上市具体消息,媒体报道称:公司方面称暂时无法回应。但此次优客工场的IPO动作表明,即使遇冷,共享办公行业还没有选择放弃。

2

新时代的物种

一个因时代兴起的行业,它的命运自然受着时代变化的影响。

2015年,“大众创业,万众创新”的口号,改变了一批年轻人的命运。他们看到且抓住了时代机遇,无数创业公司如雨后春笋般不断涌现。也因为他们,共享办公行业迎来井喷式发展。那一年也被称为“共享办公元年”。

相关数据显示,2015年国内共享办公数量已达到2630家,当期增长比例达64.38%,迅猛的增长势态结合利好的大环境,共享办公一片喧嚣。 像风口,也像泡沫。

2015年,万科高级副总裁毛大庆离开了就职6年的万科,创立了优客工场。踩着政策的风口,优客工场从一开始就具备异于其他项目的资源禀赋。

2015年9月,优客工场在A轮融资与14家顶级投资机构签订合作协议,为所有入驻优客工场的企业提供投融资直通车服务,包括红杉资本、创新工场、清控科创、真格投资、歌斐资产等。

优客工场使得创业者与投资人建立联系更加直接、便捷,而地产商也在这一产业中看到了机会。

借助“众创空间”的名义,房地产企业可以用“创业”的名义拿到廉价地皮。优客工场的股东列表中,首创置业、景荣控股、中景恒基集团、路劲地产等地产企业身影频现。

2015年4月,优客工场与北京市房山区区政府签订合作协议。据人民网报道,根据双方签订的合作协议,房山区将为优客工场提供位于良乡高教园区教育实习基地的8000平米创业场地,用于打造房山区自主创新能力的新引擎。优客工场负责遴选项目、提供孵化服务、输出管理模式和搭建投融资平台,促进大学生创业和中小微科技企业的发展。入住优客工场的创业者,将可享受房山高教园区、中关村房山园的一系列对创新创业者的扶持政策。

2018年5月,优客工场与景荣基金发起国内首支共享办公不动产基金,首期规模10亿元,主要投资国内优质共享办公物业项目。同年9月,京投发展与优客工场展开战略合作,运用互联网思维将不同资源、生态间进行嫁接,形成有机对接。

如法炮制的合作还有很多,资本家们在优客工场的生意中各取所需。 投资人涉足优客工场,可以最快接触到早期项目;而房地产企业入局则是为了进入商业租赁市场,嫁接“双创”资源。

“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。”含着金汤匙出生的优客工场,形势利好时是座上宾、资本宠儿,一旦业绩出现亏损,其盈利能力便立刻受到市场质疑、估值倒挂。而WeWork上市折戟事件,似乎暗示着共享办公的前景不那么光明。

资金紧张所带来的都是负面新闻。 今年11月,优客工场收购无界空间东直门宇飞大厦店后,向租户退租时未及时退还押金,租户们上门维权讨要6万多押金欠款;同月月底,优客工场无界空间望京南项目拖欠业主房租,入驻的商户被断水断电,要求立即搬离。

起初,共享办公的出现是为了给初创型企业带来良好的办公环境,拎包入住是其被大众接受的重要原因。随着租金上涨,办公场景、规模发生变化等因素的影响,共享办公不再适合中小企业,大企业客户成为共享办公主要服务群体。

当“双创时代”的红利消失、浪潮退却,圈地、收购、转租成为共享办公存活的养料。看似是一门冠以新概念的二房东生意,实际上,它对经营者的运营能力有很高的要求。

四年时间,国内共享办公逐渐回归理性。缺乏竞争力的企业已被淘汰,新入局者则面临更高的要求。

3

   是“寒冬”也是机会

共享办公还是一门好生意吗?

全球企业增长咨询公司沙利文不久前发布了《中国联合办公行业研究报告》 (以下简称“报告”) 。根据报告的市场调研和量化建模,中国的联合办公市场最近五年经历了高速的增长,从2013年的11.7亿人民币增长到了2018年的174.1亿人民币,年复合增长率达71.7%。

报告分析显示,根据国家统计局及各城市经济普查数据,剔除门店类及非案头工作类行业雇员人数,截至到2018年,中国的城市办公室工作人口大约为9500万人,基于现有的城市化进程,这一数字预计到2023年将会增长至1.1亿。

有前景的行业,并不意味必然盈利。时下多数共享办公企业还处于亏损状态,项目扩张、并购、出海等都需要资本买单,而非经营利润。要想维持发展,要么融资,要么求变。

在经历了初期的一波高歌猛进之后,共享办公行业唱衰声日隆。

从2018年开始,倒闭、企业裁员、租户维权的消息不绝于耳。据前瞻产业研究院数据显示,发展缓慢、处于亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌不到30%,正常运营状态的共享办公空间品牌分别占39.3%和33.6%。

在这样的背景下,梦想加算得上为数不多的逆风上扬的共享空间品牌之一。

6月11日,梦想加领地环金空间成为亚洲首个获得WELL认证的联合办公空间,其健康办公的品质比肩目前中国十余个知名企业打造的项目;2019年以来,梦想加已在上海、杭州和南京落地7个空间,逐步实现长三角区域的高密度覆盖,在全国6个城市运营40余个空间;梦想加所有成熟运营空间均达到90%以上的入驻率,其中成都6个空间平均入驻率达90%,而南京金融城空间也以半年86.1%出租率成为市场的标杆。

目前,梦想加已服务了上千个不同领域、类型的企业,每天有超过4万名办公者在梦想加空间开展日常工作。梦想加稳健而不失强劲的发展态势,成为了稳定行业信心的一个重要因素。

梦想加南京金融空间各类型企业工位数比例

不过,共享办公行业整体发展放缓已是不争的事实。 宏观经济下行后,创业环境相对于前几年明显减弱,共享办公室需求则出现萎缩。另外,适于共享办公盈利的健康财务模型有待探索,传统依托租金收入不足以维系正常运营。想要颠覆传统办公,走向差异化盈利模式,任重而道远。

因受到WeWork上市事件影响,优客工场IPO时间点一推再推,本次赶在年关向美国证券监管机构提交招股说明书,更像是优客工场登陆资本市场的奋力一搏。

某个角度来讲,优客工场的轨迹对于国内共享办公行业发展具有代表意义。过去2到3年间,国内推行去杠杆取得成效,一定程度上造成投资环境发生改变,原先充裕的资金开始收紧,另一方面,行业发展四年,“单纯烧钱扩张”阶段已然过去,投资人和运营者开始注重项目盈利能力。

梦想加CEO王晓鲁表示,联合办公是一个垂直整合办公产业链的复杂行业,从选址、设计、营建、智能体系搭建,到销售、运营、品牌等,对企业的综合能力有很高的要求。可以说,联合办公企业想要健康发展,一定不能“偏科”,只有综合能力才是能够致胜的“硬”实力。

沙利文的报告指出,过去五年中国联合办公室市场的增长是以空间面积和工位增长为动力的物理增长,市场主要收入来自于工位的租金收入。但是服务收入在整体行业收入比例正在逐步上升,预期未来五年内,中国联合办公市场的服务收入占比将会有显著地提高。

报告分析认为,目前中国联合办公市场的收入主要来自于一线城市,但随着新一线城市市场的逐渐崛起,这一比例预期将会有所下降;目前中国联合办公市场的主要客群依然是中小企业,但随着大型企业对联合办公的接受程度越来越高,其市场贡献份额预期将会上升。

优客工场此次筹划上市可以看出,共享办公行业即将迈入新的阶段。 市场回归理性后,无论是对于投资人还是经营者,现金流回正将是业务重心。可以想见的是,当行业正式进入新阶段时,并购重组、竞争厮杀将更加激烈。

*文中题图及部分配图来自:摄 图网, 基于VRF协议。

END

  往期精彩回顾 

中国领先创投新媒体

100W创业者及投资人关注

合作交流  微信: cyzqx2013

在看点这里

我来评几句
登录后评论

已发表评论数()

相关站点

+订阅
热门文章