联合办公活下去,走出来

编者按:本文来自微信公众号 “未来可栖”(ID:hifuturecity) ,作者:盐阿白,36氪经授权发布。

一位WeWork中国员工日前在社交媒体上称:公司正在经历第二轮裁员,目前美国区的裁员已经结束,其它地区还在进行中。

尽管WeWork一季度营收也同比增长45%,但因为估值跳水,加上持续的疫情影响,至今未能回血。

因为WeWork的业绩拖累,软银集团在这一项上亏损了7208亿日元(约合人民币477亿元),在5月18日举行的软银财报发布会上,软银集团创始人兼CEO孙正义甚至直接称向WeWork投资数十亿美元之举是“愚蠢的”。

据彭博社消息,软银愿景基金计划也开始裁员,约10%的员工将会丢掉工作,“2020年第一季度的亏损比预期的还要多,这主要是由于WeWork的投资。”

WeWork跳水同时也给联合办公领域带来了“多米诺骨牌”式的影响,头部企业均有退租项目的情况出现。

伴随裁员、退租的还有纳什空间房屋押金到期不退还、SOHO3Q打包出售等负面消息。有人开始质疑,“二房东模式”是在裸泳。

但在采访中,氪空间和优客工场均表示,在今年上半年整个写字楼市场下行的情况下,联合办公实际上更受企业欢迎,因为防疫要求,一些企业也在寻找跟联合办公合作来调整员工上班安排的解决方案,这是一些新的机会。

但为了现金流安全的考虑,氪空间和优客工场未来会加码轻资产模式,对“二房东模式”保持警惕。

今年4月,软银宣布终止对WeWork的救援计划。2017-2019年三年间,软银集团累计对WeWork投资约104亿美元,成为除创始人亚当·诺伊曼外的最大股东。但2019年IPO失败之后,WeWork连续暴雷,截至今年5月中旬,其估值比470亿美元的高峰期缩水93.8%,跌至29亿美元。

WeWork的失利也引发了众多人对联合办公模式的质疑。2016至2018年期间,联合办公企业数量以每年68%的增幅快速增长,开始出现高价拿项目以抢市场占有率的现象,直接推高了租金和成本,而2019年下半年开始国内一线城市的写字楼市场开始下滑,踏错周期加重了联合办公的寒冬气氛。

据戴德梁行统计,今年一季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率分别上升至13.8%、21%、24.6%,环比分别增加0.3、1.4、4.6个百分点,部分商圈空置率达到近5年新高。

WeWork事件之后,行业外对联合办公集体唱衰。

但氪空间CEO王雪泉表示,氪空间今年3月份的出租率同比有10%左右的下滑,但随着企业复工,出租率从4月份已经开始回升,目前基本恢复到去年的水平;从续约率来看,近期比去年的平均水平还增加了近20%。

“疫情加速了‘第三代办公空间’需求的出现,我比较认可一种判断,即到2022年,整个办公市场的百分之二三十可能都会变成联合办公类产品。”王雪泉认为,曾经联合办公被普遍认为是小公司的选择,或者是大公司为了快速安置临时成立的新项目组所采取的解决方案。而从目前来看,节省现金的需要,也使联办成为大企业的选择之一。

优客工场创始人毛大庆透露,2月中旬时,北京市科委就曾找到优客工场,希望联办、众创空间,能够拿出一部分可用的会议室,来支持企业的复工复产,同时满足不能聚合在一起的企业化整为零的需求。

在政策方面,各地政府也放宽了对联办企业复工的限制,并希望联办企业承担更多的,帮助入驻企业复工复产的责任。毛大庆说,“各地政府对各种业态的复产都提出了要求,像健身房、电影院都被管理的比较严。联合办公应该是线下服务业态中唯一没有被政府在开工时间上给出硬性禁止规定的行业。”

但在资本市场进入寒冬,WeWork事件对快速扩张敲响警钟之后,联合办公企业更加重视现金流管理能力。

今年,氪空间将所有资源集中在获客能力和空间服务之上,将与主营业务关系不大的非核心业务整体进行了优化,把装修公司独立经营,开始对外接单,输出设计装修和物业服务能力。

优客工场则是向线上要利润,“在2019年我们也尝试了很多新的互联网平台上的举措,比如我们的精准营销业务取得了将近5个亿的收入,4000多万的净利润,”毛大庆说,优客工场在入驻企业,会员的流量基础上,做出了一个交互平台,“我们会把这块业务的能力进一步增强,今年我们也在做社区电商业务,帮助入驻企业搭建一个互动和流通的平台。”

氪空间高级副总裁庞程玲透露,接下来氪空间将重点拓展“轻资产”的输出运营的业务。而优客工场2020的“轻重”业务比例将会按照1:1进行拓展。

王雪泉说,“从短期看,今年就是保护好现金流,先活下来;从中长期看,我的答案是轻资产化,至于轻到什么程度,各家可能看法不同,属于战术问题。”

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