共享办公的另一面

用「让子弹再飞一会儿」的态度,来判断当下的共享办公行业或许更为合适。

从诞生起,这个行业从来不缺少新闻,尤其是资本故事。从 2014 年到 2015 年,在「双创」的大背景下,中国的共享办公空间一年增长 46 倍,从 50 家激增到 2300 家,2016 年达到了 4200 家。蜂拥而入的创业者和资本不断丰富着关于空间的故事。

然而,接下来并没有迎来「飞黄腾达」式的故事高潮。从 2017 年开始,中国共享办公迎来融资和整合的加速期。进入 2018 年,在前十个月里中国有 40 个联合办公品牌倒闭。2019 年 1 月份的一项调查显示,有 68%的弹性工作空间运营商计划放缓或停止扩张,这一年仍然伴随着企业的并购与倒闭。

共享办公走到今天,人们热衷于围观它的资本故事、「花边」新闻,而逐渐忽视了它的本质——对联合办公产品层面和底层逻辑的思考。

有业内人士告诉极客公园(id:geekpark),很多人对共享办公行业存在着一定误解。对于围观者来说,从资本动作中汲取的信息碎片拼凑而成的图景,正在掩盖这个行业的另一面。

历史进程下的产物

行业的另一面如同水面之下的冰山,蕴含着更丰富的内容。

共享办公既是历史进程的产物,同时它发展过程中所沉淀下的特征,也烙印着时代的变迁脉络。

在中国,共享办公诞生初期,客户群以初创公司为主。初创企业在开始业务的时候,本身就存在着巨大的不确定性。而传统的办公空间租赁存在巨大刚性,以单个工位进行租赁的联合办公刚好可以针对性地改善商业办公室租赁市场的灵活度,无论在时间还是空间上。

加上共享办公诞生时适逢「双创」,创业企业对新鲜事物的接受能力也更高,由此释放出大量办公需求,所以彼时选择共享办公的企业中,创业公司成为主力。

但五年左右的时间过去后,共享办公空间的客户群画像发生了巨大的变化。

2020 年 1 月 10 日,定位科技办公体验的联合办公品牌梦想加空间发布了《2019 梦想加空间办公行为报告》。与联合办公空间只汇聚创业公司的刻板印象不同,梦想加的主力客户是如快手、华为这样的大型科技企业;蔚来汽车、笑果文化等新兴企业;中粮、五粮液等传统企业,以及滴滴、联想等企业的灵活办公团队。

2019 梦想加空间办公行为报告截图

以灵活办公产品为例,2019 年在梦想加采取灵活办公的用户数增长了 71.3%。梦想加消费积分制的灵活办公产品吸引的,已经不只是最初的自由职业者,更多的则是媒体、教育从业者、企业的商务团队,以及承载美团等企业的会议室需求。

究其原因,在当下的中国市场,尤其是在一线和新一线城市,不论公司规模和成立年限,日常业务、组织架构的变化都越来越活跃,体现在办公需求的层面就是办公空间的灵活度提高。「变化才是常态」在工作中成为一种共识。

对于共享办公行业而言,另外一个显著的变化是,大量中低端定位的空间逐渐退出了市场。而商圈中心、灵活便捷、体验舒适等因素则吸引着越来越多的企业与团队入驻共享办公。

此外,大量共享办公空间的关闭和整合,也让创业者变得冷静,不再鼓吹联合办公将颠覆传统写字楼的故事。人们逐渐意识到,它没有办法完全取代传统独立办公空间的地位,但也填补了新时代下的大量新办公方式的需求,它与传统写字楼之间更接近互补的关系。

至此,共享办公企业正逐渐找到自己的位置。对此,梦想加创始人兼 CEO 王晓鲁告诉极客公园(id:geekpark),从 2015 年成立开始,公司就明确了不做孵化器、不参与股权投资、不持有重资产,仅将空间视为服务型产品,只专注于办公服务的定位。这是在房地产或办公服务领域,共享办公玩家的机会。

Slush南京站预热活动现场@梦想加金融城空间

在这种清晰、冷静的定位之下,梦想加成为国内少有的逆势增长的共享办公企业。在王晓鲁看来,虽然外界大环境不好,但行业变得更加理性,少了烧钱拿地,多了回归产品价值层面。而长期默默打磨产品的梦想加,价值开始凸显。根据梦想加披露的信息,梦想加已经在北京、上海、杭州、西安、成都、南京的核心商圈运营了近 40 个联合办公空间,运营管理和方案输出管理总面积超过 60 万平方米,成熟社区平均入驻率达 90% 以上。

与梦想加的发展态势相似,戴德梁行 2020 年 1 月发布的《大中华区写字楼供应需求核心趋势》报告指出,共享办公的主力用户群体正由个人用户转变为企业用户;市场从鱼龙混杂到沉淀下以优质办公服务为代表的少数头部玩家;共享办公的客户群画像悄然地从「创业者」转变为「创新者」。伴随着的,共享办公空间也正在成为一座城市的创新地标。

与所有的「风口」创业一样,共享办公的发展也遵循着相似的「模板」:人们看到商机,盲目入局;在清醒之后,开始认清行业,认清自己,回归产品价值,寻找自己的定位;而之后的故事,则属于那些找到自己位置的玩家。

重新理解空间服务

共享办公行业经常被贴上「二房东」的标签,王晓鲁对此并不介意,「只要有助于外界理解我们的服务就好。」但这确实是两码事,他补充道,「不过,我们团队知道自己的方向,包括自己提供的价值在哪」。

从逻辑上讲,二房东赚取的是租金差,而共享办公赚取的是空间效能提升的溢价。空间效能的提升来源于对空间内所有资源的整合与再分配。会议室、打印机、WIFI、公共区域、社区服务等等设施与服务,才是共享办公中真正被共享的部分——资源。

这些资源,通过服务的形式被更好地分配与利用,资源利用效率的提升,带动企业办公效率和场地运营效率的提升,这也是梦想加将空间视为服务型产品的理念本质。

因此,空间能够承载多少量级、何等品质的服务,是区别空间运营商能力的根本。同时,这也是共享办公空间与运营商的价值所在。

从梦想加的办公行为报告中可知,2019 年,梦想加会议系统记录了 80195 次会议行为。其中,全年 31.23% 的会议在 10 时和 14 时开始,65.59% 的会议在一小时内结束。这样精确的数据均来自于梦想加智能办公管理系统。

依托于自研的智能办公管理系统,梦想加能够对设备资源、空间资源、远程会议等服务的分配与管理更加高效灵活,让用户在使用这些服务时更加流畅,做到「无感化」,进而提升工作效率。

同时,基于不断积累的空间内的用户行为数据,梦想加可以更合理而有针对性地做到对空间的量化设计,比如工位数量、走廊面积、会议室数量、公共空间面积的分配。由此带来的意义既是对自身产品的打磨,同时将空间从资产占有转变为创新驱动后,重新挖掘了空间价值,也是对社会资源的优化。

此外,对于空间这一服务型产品,用户体验有多重要?举个例子,任何互联网应用的衰落,总是从用户体验的垮塌开始的。曾经千亿美元市值的雅虎,在搜索时代黯然落幕,不是说它不优秀,而是没能跟上时代的迭代、把握用户需求。

人们对空间的要求其实也在变化。在对空间的用户体验感的探索上,谷歌、Facebook 等硅谷巨头早已开始打造更具体验感、更舒适灵活、更能激发创造力的企业总部。

梦想加北京世贸天阶空间

这种理念也影响着共享办公运营商对空间的设计。王晓鲁表示,虽然梦想加强调科技办公体验,但如果将「智能办公系统」理解为梦想加的最大优势是片面的。他强调,梦想加团队很注重空间对用户创造力的加成,这很大程度上表现在梦想加的空间设计以及场景服务。据悉,梦想加团队中近半数为智能、空间产品研发人员。

空间设计在办公服务层面的重要性经常被忽略,有着它的历史原因。在人类的思想史上,人们对时间与空间的关注一直存在「重时间而轻空间」的倾向。进入现代以来,人类的空间改造能力日渐提高,征服空间的生产实践几乎无处不在,在科技的加持下,空间开始承载了更多内容。

人们愈发意识到,对物理空间的感受、认识和驾驭,会发展成为思想文化空间的重要内容。这也是空间设计提升创造力的原理之一。

对共享办公服务路径的理解与探索,王晓鲁总结为,「智能办公管理系统发挥着串联的作用。它将空间、设备、办公的人群串联在了一起,他们之间是相互促进的。在此之上,以智能驱动,结合空间设计,加上社区运营共同定义了新办公场景。」

因此,当我们从办公服务的层面而不仅仅是办公场地的角度去看待联合办公时,或许更能够理解这一商业模式的本质。

办公空间的未来

共享办公企业在发展业务的过程中,似乎无意间成为了探索「创造力与效率提升」的先锋队伍,在探索着未来的办公空间。

梦想加的智能办公管理系统通常只覆盖一层或几层楼,想象一下,当类似的系统与经验覆盖到整栋楼宇的时候,数据将发挥更大的价值。

这还会带来更大的想象空间,比如说,一楼的咖啡馆如果只是服务楼宇内的人员,是否还需要停留在高租金的一层,还是转移到其他楼层、最大化地利用它的价值,来整体提升空间坪效与体验溢价。

另外,当邀请访客时,或许只需要发送一个微信邀请链接,在智能系统的支配下,当访客凭此扫码进入大楼后,电梯会自动直达到你的办公楼层。这与服务于家庭场景的智慧家居类似,由科技重新定义人与空间的智慧交互,只不过变为了办公场景。

因此,回归到当下的共享办公行业,虽然 WeWork 上市失利,但还不是给共享办公行业的前途盖棺定论的时候。

王晓鲁告诉极客公园,「最近一段时间,我们观察到,不论是业主端,还是客户端都已经被充分地教育或接受,甚至还会去主动寻求联合办公这样的解决方案和办公形式,2020 年将会是一个很好的市场发展机会。」

作为一位曾经的投资人和连续创业者,他觉得大环境的下行提高了对企业经营的要求,在戳破泡沫的同时,也有助于优秀的企业走出来。对于这几年沉淀下来的那些潜心打磨产品、真正具备优秀的产品与运营能力的共享办公企业来说,接下来或许会更轻松。

图片来源:站酷海洛、梦想加

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