上海购房鄙视链地图来了,你家在鄙视链顶端吗?

编者按:本文来自微信公众号 “魔都财观”(ID:moducaiguan) ,作者:demott,36氪经授权发布。

我们之前做了上海多个区的购房手册,其中涉及地段鄙视链的内容,受到了广泛欢迎,大家纷纷留言道:非常清晰明了、特别实用。

本期我们就把各个区的地段鄙视链总结了一下,方便大家查找、阅读。通过地段鄙视链,我们能快速了解各个板块在各区的占位。

本文中的地段鄙视链可能与之前发布的文章中略微不同,因为我们做了优化升级,考虑了更多的因素。

本次地段鄙视链是根据板块标杆二手房价格、板块在售/待售新房价格制作而成。在制作过程中还考虑到了板块二手房房龄情况和板块未来成长的可能性等因素,综合得出最终结果。

下面我们就一起来看看吧!

黄浦区各板块天花板价

黄浦区的“塔尖"板块,为新天地板块,单价接近18W,总价高达7000W+;

其次就是紧邻新天地的淮海中路板块,同样单价天花板17W+,但总价与新天地比要低。

接着便是人民广场、世博滨江、南外滩板块,后2个板块均出现了单价14W以上、总价4000W左右的豪宅。人民广场目前单价、总价不高,主要是该板块多年没有新项目入市,未来一旦有标杆品质楼盘供应,其价格上14W、甚至更高都有可能。另外,世博滨江的廿八尊据说会卖18W,鉴于项目的特殊性,该价格只能当作个例。毕竟离它不远的凯迪迪美逊,据传也就在12-13W左右。所以,世博滨江的天花板价整体还是锁定在15.9W以内。

老西门、蓬莱公园、豫园紧随其后,单价都在12-14W之间、总价在1800-3500W之间。

接着是打浦桥、南京东路板块,单价10-12W之间、总价1100-2050W。南京东路板块比较特殊,整个板块以商办用地为主。板块内多年没有新房供应,未来新房供应的可能性也比较少,因此价格上新台阶的可能性较小。

处于鄙视链最末端的是五里桥板块,单价不足10W,总价基本在1300-1800W之间。

所以黄浦区的鄙视链如下:

新天地>淮海中路>人民广场>世博滨江>南外滩>老西门>蓬莱公园>豫园>打浦桥>南京东路>五里桥

静安区各板块天花板价

静安的天花板价位于西藏北路板块苏河湾附近,天花板单价已高达17W+。

其次是静安寺板块,作为老静安的代表之一,价格高度依旧挺拔;

接着为南京西路及曹家渡板块,天花板单价都已高达13W+;

紧随其后为江宁路及不夜城板块,虽然目前不夜城二手房天花板价还不到11W,但区域内已有12W+项目在售,待售新房静安天御的价格大概也在12W+,未来进入二手房市场将拉高整体天花板价;

再后便是大宁板块,二手房天花板价已超过11W+,总价也过千万了;

然后是永和、彭浦、闸北公园板块,单价8-10万左右,总价基本800-1300万之间。值得一提的是,彭浦板块待售新房静安映、仁恒静安世纪预计均价会达到9-10W左右,未来将进一步拉高板块整体天花板价;

位于鄙视链末端的阳城板块,天花板单价在7万左右,总价天花板不足千万,短时间内也没有新盘供应。

所以静安区的鄙视链如下:

西藏北路>静安寺>南京西路>曹家渡>江宁路>不夜城>大宁>永和>彭浦>闸北公园>阳城

徐汇区各板块天花板价

徐汇区的“塔尖"板块,为距离老牌市中心最近的衡山路板块,天花板单价达到19W;

其次就是紧邻衡山路板块的建国西路板块,天花板单价达到17W;

接着便是新崛起的徐汇滨江、龙华板块,均出现了单价14.5W以上、总价4000W以上的豪宅

徐汇老牌核心地徐家汇板块紧随其后,单价在13-13.5W之间、总价在4000-5300W左右。

接着是斜土路、田林板块,单价10-11.5W之间、总价1200-1750W。

然后就是今年徐汇的2大热门板块——漕河泾、康健,康健板块的天悦均价达到了9.98W,漕河泾的万科乔高项目预计也将拿到10W左右的价格。算上税费,未来2个板块二手房天花板价都是要上11W+的;

再后,便是植物园、万体馆、上海南站、长桥、华泾板块,单价在8-10W之间,总价在880-1700W。万体馆板块虽然距离市中心很近,但是板块基本建设完毕,未来很难有新项目来拔高整体天花板价,所以板块在鄙视链排位并不高;

处于鄙视链最末端的是华东理工板块,单价在7W左右,总价基本在800-950W之间。

最后,得出的徐汇区板块鄙视链如下:

衡山路>建国西路>徐汇滨江>龙华>徐家汇>斜土路>田林>漕河泾>康健>植物园>万体馆>上海南站>长桥>华泾>华东理工

长宁区各板块天花板价

长宁区的塔尖镇宁路及新华路板块,紧邻徐家汇,接驳老静安区域;

其次便是中山公园板块,中山公园板块虽然目前二手房天花板价才11W,但区域内在售新房单价已达到13W。其隔壁今年还将有1个新项目入市,估计均价也将在13W左右,未来该板块单价天花板预计会向新华路看齐;

古北、西郊板块紧随其后,天花板单价都已经突破11W,天花板总价都在2800W左右;

然后便是仙霞、虹桥板块,仙霞板块单价天花板已经突破11万,总价在1300-1740万之间。虹桥板块目前单价还未突破10W,主要是因为板块内多年没有新房供应。未来一旦有新房入市,凭借其优秀的地理位置,天花板价基本会与仙霞相当;

接着是天山板块,单价天花板在9.7万左右,总价达到了1800W左右;

处于鄙视链最末端是北新泾板块,单价天花板不足8万,垫底长宁。

另外,长宁西郊板块还是上海难得的城区别墅区,板块内的檀宫2019年挂牌了2套,均价达到37.5W,总价高达5亿。不过鉴于产品的特殊性,我们不能简单的将其与长宁区其它板块直接对比。这里我们就单独将其价格列出来,不参与鄙视链对比,仅供大家参考。

所以,可以总结出长宁区板块鄙视链如下:

镇宁路>新华路>中山公园>古北>西郊>仙霞>虹桥>天山>北新泾

虹口区各板块天花板价

虹口区的天花板价格位于北外滩板块,单价天花板达到11.6W。目前整个板块正在进行城市更新,未来新房价格基本都会在12W+;

其次为临平路板块,天花板单价10.8-11.7万,总价1790-1850万。板块内祥生蝶恋花待售中,预计价格会超过瑞虹新城;

接着便是四川北路,虽然目前二手房天花板价仅9.7万,但等到珠江铂世外滩界进入二手市场,这个价格将彻底被打破,毕竟其新房售价已经达到10.2W;

接下来是凉城、鲁迅公园、曲阳板块,目前凉城板块靠近大宁的新房售价已达到10.2W。鲁迅公园、曲阳板块多年没有新房供应,且短时间内也没有地块出让,所以这个天花板价估计还要在维持一段时间。不过,未来一旦有新项目入市,天花板价都会大幅提高;

最后便是位于末端的江湾镇板块,目前天花板单价在7.9W。不过板块内新房已经卖到了8.9W,未来整个板块的天花板价将被拔高。

所以,可以总结出虹口区板块鄙视链如下:

北外滩>临平路>四川北路>凉城>鲁迅公园>曲阳>江湾镇

杨浦区各板块天花板价

杨浦区的天花板价位于东外滩板块,目前二手房天花板单价在11.1万。而板块在售新房价格也已达到10.99W,未来进入二手市场势必将再度拔高板块天花板价;

其次为鞍山、周家嘴路板块,目前周家嘴路板块内环以外部分新房售价已达到9.5W,不久的将来板块位于内环内的部分还有新房将入市,预计售价将高达10W左右。鞍山板块也将有新房入市,预计价格也将在10W左右。所以未来两个板块二手房天花板将再上新台阶;

然后为新江湾城板块,目前天花板单价9-9.7万,不久还将有新盘入市预计价格会在9.2W左右;

接着便是控江路、五角场板块,天花板单价在8.6-9.6W之间,短时间内没有公寓新房入市。

接下来是黄兴公园板块,天花板单价在8.6万左右,板块内近些年没有新房供应,短时间内也不会有新房入市,所以这个天花板价还要维持很长一段时间;

最后就是中原板块,天花板单价在7.6-8.6W万之间,短时间内也没有新房上市。

另外,杨浦区的新江湾城板块也聚集了不少别墅,别墅的天花板单价在8W+,天花板总价已高达6000W+。但是鉴于产品的特殊性,我们就不将其纳入鄙视链考量范围,仅考虑板块的公寓价格在杨浦区的占位。

所以,可以总结出杨浦区板块鄙视链如下:

东外滩>鞍山>周家嘴路>新江湾城>控江路>五角场>黄兴公园>中原

普陀区各板块天花板价

普陀区的天花板价位于武宁路、长寿路板块,2个板块天花板单价都在10.7万左右,但武宁路的天花板总价较高。2个板块都有新房在售,均价都在10W+,未来二手房天花板价将再度拔高。

其次为真如、光新、长风板块,真如目前二手房天花板价已经高达11W,光新略低在10W左右,长风再次之还不到9.5W。不过光新在售新房宝华城市之星已达到9.5W,最新一批也将于近期入市预计均价将在10W左右。长风板块的长风瑞仕璟庭也将于不久后入市,预计售价将达到9W。这些项目未来进入二手市场,无疑都会顶破现有板块天花板;

接下来曹杨、甘泉宜川、万里、长征板块,曹杨、甘泉宜川主要是苦于多年没有新房供应,所以天花板价都比较低。这2个板块一旦有新房入市,必定是奔着9W+去的;

接着是中远两湾城、桃浦板块,天花板单价都在7W+。中远两湾城板块比较特殊,虽然地处内环内,但板块最主要的就是中远两湾城项目,未来也基本没有新房入市,所以这个天花板价很难有所突破;

位于鄙视链末端的是真光板块,天花板单价还不足7W,垫底普陀。

所以,得出的普陀区板块鄙视链如下:

武宁路>长寿路>真如>光新>长风>曹杨>甘泉宜川>万里>长征>中远两湾城>桃浦>真光

闵行区各板块天花板价

闵行区的天花板价位于金虹桥板块,单价高达14W+,总价超5000万

其次为古美板块,天花板单价已达到9W,总价突破2000万。

古美之后便是蓄势待发的金汇,金汇地区已断供多年,目前近十年房龄的标杆项目均价都已达到8W,总价更是高达1800W左右。其隔壁的东苑古北尚公馆待售中,预计均价8W+。所以一旦金汇有新项目入市,均价基本会在8W+,接近9W的水平。因此,金汇有绝对的实力位居古美之后。

接着便是龙柏、莘庄板块天花板单价都破了8W,不过总价控制在了1500W以内。

华漕、七宝、静安新城、春申板块紧随其后,天花板单价都破了7W。

接下来便是梅陇、颛桥、浦江、吴泾、航华板块,天花板单价都破了6W。

位于鄙视链末端的是老闵行板块,天花板总价区间530-665万,单价还未突破5.5W。

另外需要说明的是闵行的马桥板块比较特殊,板块内集聚了大量别墅。鉴于其产品的特殊性,我们不能简单的将其与闵行其它板块直接对比。这里我们就单独将其价格列出来,供大家参考。

与马桥比较类似的还有华漕板块,它同样有成片的别墅区,不过好在它还有不少标杆公寓,可以用来与其他板块对比。我图中也将华漕的别墅天花板价写了出来,为的是提醒大家华漕不仅能卖1600W左右的公寓,还能卖半个亿的别墅。

至于最终鄙视链的排序,为了公平起见我们就单独看公寓价格吧,别墅就暂不参与了,不过大家自己心里要有杆秤。

最后,得出的闵行区板块鄙视链如下:

金虹桥>古美>金汇>龙柏>莘庄>华漕>七宝>静安新城>春申>梅陇>颛桥>浦江>吴泾>航华>老闵行

宝山区各板块天花板价

宝山区的天花板价格位于大华板块;

其次是高境板块,虽然高境和大华都出现了7W+项目,但大华7W+的项目房龄在10年以上,而高境的还不足5年,且都为非学区房,所以综合来讲大华的地段价值是高于高境的;

接着便是淞南、共富、共康、通河、淞宝、大场板块,它们单价天花板大多在6-6.5W之间,总价在650W以上;共富虽然二手房天花板单价还没到6W,但其在售新房央玺均价已达到了6.2W,所以未来该板块天花板价将直接被刷新。另外共康、淞宝、淞南今年大概率都会有新房入市,其中共康、淞宝目前在售新房价格在5.5-5.7W之间,预计新上市项目也会在这个价位段。而淞南将要上市的项目比较特殊地段靠近杨浦新江湾,距离黄浦江直线距离仅约460米左右,预计该项目会成为宝山新入市项目的价格之王,未来进入二手房市场可轻松捅破板块现有天花板;

上大、张庙、顾村紧随其后,单价都在5-6W之间、总价在600W以上。上大、顾村今年都会有新项目入市,其中上大在售新房均价已经达到了5.4W,未来进入二手房市场突破6W问题应该不大;

接着是罗店、杨行板块,单价天花板都在4W+,不过罗店的总价天花板更高,已超过700W。目前罗店在售的新房中集金地美兰城均价已达到4.48W,杨行待售的新房均价预计也在4.4W左右,未来2个板块天花板价将再度被拔高;

然后是罗泾板块,虽然罗泾目前单价、总价很低,但是板块内在售的万科启辰、招商主城均价已经达到3.8W,未来项目二手房预计会突破4W;

处于鄙视链最末端的是月浦板块,天花板单价在3.7W,总价天花板约为480W,短时间内没有新房入市。

综上我们可以得出宝山区的鄙视链如下:

大华>高境>淞南>共富>共康>通河>淞宝>大场>上大>张庙>顾村>罗店>杨行>罗泾>月浦

嘉定区各板块天花板价

嘉定区天花板价在丰庄板块,在多年没有新房入市的情况下,二手房单价已达到6W,如果未来有新房供应预计价格会在7W左右,毕竟板块旁边的象源丽都已经卖到了7.25W;

其次是江桥、南翔板块,天花板单价都已到达5.5W以上,总价700W+;

接着便是嘉定新城、嘉定老城、菊园新区板块,虽然嘉定老城目前天花板价还未过4W,这主要与其多年无新房供应有关,其北侧菊园二手标杆价都已达到4W+,未来一旦老城出现新房,价格上4W基本没问题;

接下来便是新城路、马陆、安亭、徐行,价格都在3W+,未突破4W。新城路、马陆目前都有全新项目待售,拿地价格在2-2.2W,未来售价能否实现突破,还需拭目以待;

位于鄙视链末端的便是外冈和华亭,天花板单价还在2.5W左右徘徊。其中华亭的天花板总价还未突破200W。

另外,嘉定的南翔镇也聚集了不少别墅,其中宝华栎庭单价已经卖到了7.8W,总价高达2600W。不过同样不参与鄙视链评比,大家在买房时考虑到南翔也是千万别墅的能级就行。

所以嘉定区的鄙视链如下:

丰庄>江桥>南翔>嘉定新城>嘉定老城>菊园新区>新城路>马陆>安亭>徐行>外冈>华亭

松江区各板块天花板价

松江区天花板价在九亭板块,标杆项目单价都在5.2-5.4W左右;

其次便是松江大学城、松江新城、泗泾板块,天花板价都已达到5W。其中松江大学城板块在售的合景天悦公寓均价5.1W、洋房均价已卖到了5.5W。松江中部5W的价格正在被夯实;

接下来是佘山、莘闵别墅、松江老城板块,天花板单价都在4W+,其中莘闵别墅区的天花板总价已突破560W。另外松江老城在售的桂语云溪也打破了板块二手房天花板,卖到了4.28W,不过对鄙视链的排位影响不大;

小昆山、新桥、车墩板块紧随其后,标杆项目单价都在3W+,其中小昆山已接近4W;

鄙视链末端的是叶榭板块,板块内项目极其少,基本没有标杆品质楼盘,所以价格很难有突破。目前单价还不足2W,总价也没到200W。

另外,松江的2个特殊板块——佘山、莘闵别墅板块需要提一下。这两个板块除了公寓还存在大量别墅项目。其中佘山别墅的天花板单价已突破8.5W,天花板总价更是接近一个亿;莘闵别墅区的别墅项目单价天花板也已突破6W,总价高达3000W。

鉴于其产品的特殊性,我们不能简单的将其与松江区其它板块直接对比。这里我们就单独将其价格列出来,不参与鄙视链对比,仅供大家参考。

所以松江区的鄙视链如下:

九亭>松江大学城>松江新城>泗泾>佘山>莘闵别墅>松江老城>小昆山>新桥>车墩>叶榭

青浦区各板块天花板价

青浦区的天花板价在徐泾板块,单价在6.2-6.5W之间,总价已突破千万;

其次是赵巷、华新板块,天花板单价都突破了5W,其中赵巷的天花板总价也已突破千万。

接着便是盈浦板块,天花板单价达到4.7W,总价已突破600W。

夏阳、香花桥紧随其后,天花板单价接近4W,总价在500W左右

接下来便是重固、朱家角板块,天花板单价在3.3W左右,总价在300W左右。

白鹤、金泽、练塘3个板块垫底,天花板价在2W左右。其中金泽板块二手房虽然没有2W+,但是目前在售的新房,已卖到了2.5W,对板块鄙视链排位产生了一定影响。

青浦区也是上海比较知名的别墅聚集区,其中徐泾、赵巷、朱家角都有着大量别墅。从价格来看,徐泾仍然是青浦别墅区的标杆,其次便是赵巷,排在最后的是朱家角。这些板块的别墅天花板总价都过了2000W,其中徐泾更是高达6000W,大家可参考下。

所以青浦区的鄙视链如下:

徐泾>赵巷>华新>盈浦>夏阳>香花桥>重固>朱家角>白鹤>金泽>练塘

奉贤区各板块天花板价

奉贤区天花板价在南桥、西渡板块,虽然西渡目前挂牌的二手房还没有达到3W,但是从2个板块的新房售价来看,未来西渡新房进入二手市场,也是要卖到4W+的;

其次是金汇、青村板块,目前金汇的新房已经卖到了3.55W,未来进入二手房市场价格只会更高;

接下来便是庄行、柘林、海湾、奉城板块,在售新房均价2.5-3W不等;

位于鄙视链末端的是四团板块,短时间内没有新房供应,二手房天花板价仅2.2W左右。

所以奉贤区的鄙视链如下:

南桥>西渡>金汇>青村>庄行>柘林>海湾>奉城>四团

浦东区各板块天花板价

浦东新区的塔尖板块为陆家嘴板块,单价已高达20W,总价接近1个亿;

其次为梅园板块,即北滨江地区,单价已达到15-17W,总价也高达4300W,目前在售的恒大项目,部分房源总价也已超过1个亿;

接着便是杨思前滩板块,标杆项目单价已超过14W,总价也突破千万了;

然后便是洋泾、塘桥、源深、潍坊、杨东、花木、联洋、碧云、南码头、世博、北蔡板块,这些板块单价天花板大多都在10W+,其中潍坊、南码头、世博近些年没有新房入市,所以二手房价格比较低,但是这些板块都占据黄浦江沿岸黄金地段,一旦有新房入市,单价基本都会突破10W;

金杨、张江、三林、金桥、唐镇、御桥、高行板块紧随其后,天花板单价基本都在8-10W之间,天花板总价都上千万;

然后便是川沙、康桥、周浦、外高桥、曹路板块,天花板单价基本都在5-7W之间,天花板总价除曹路外大多都在800W以上;

接下来是合庆、祝桥、航头、新场、临港新城、惠南、宣桥、泥城镇板块,天花板单价大多都在3-5W之间,总价基本在300-600W左右。其中宣桥主要是多年没有新房供应,未来一旦有新房入市,价格会在4W左右悬念不大;

最后是万祥镇、大团镇、书院镇、老港镇板块,天花板单价都没过3W。其中老港镇目前还没有品质标杆项目,整体单价还没过2W,垫底浦东。

高东板块目前没有住宅,暂不进行鄙视链排位。

另外,浦东还有几个别墅聚集区——花木、碧云、张江、唐镇,其中花木板块以及张江板块接壤碧云的地区,别墅天花板价都已破亿。

最后总结下来,浦东新区的鄙视链如下:

陆家嘴>梅园>杨思前滩>洋泾>塘桥>源深>潍坊>杨东>花木>联洋>碧云>南码头>世博>北蔡>金杨>张江>三林>金桥>唐镇>御桥>高行>川沙>康桥>周浦>外高桥>曹路>合庆>祝桥>航头>新场>临港新城>惠南>宣桥>泥城镇>万祥镇>大团镇>书院镇>老港镇

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