中国人成菲律宾房产最大买家,高收益背后有多少风险?

本文来自微信公众号: 7点5度(ID:Asia7_5) ,作者:凌嘉鸿,题图来自:视觉中国

近三五年来,在菲律宾经济高速发展和中菲关系改善的大背景下,中国新中产群体中掀起了一股“ 菲律宾买房热 ”。目前,中国人已经成为菲律宾多家开发商最大的国际客户。

然而,很多中国投资者往往被菲律宾房地产诱人的投资回报率数据蒙蔽双眼,而容易忽视这一新兴市场热火朝天表象下潜在的风险。

笔者基于十多位业内人士访谈及资料分析,总结了菲律宾房产投资的市场风险、政治风险、安全风险和一系列实操风险,并为中国投资者提供了一些投资建议。

1. 菲律宾房地产投资现状

中国人抢滩菲律宾房地产

随着近些年我国房地产政策收紧,房价增长趋势普遍放缓,许多中国人已经将房地产投资的目光转向海外。海外房产中文平台居外网指出,中国企业及个人2017年在海外地产上花费1197亿美元,达到历史新高,相较前一年增长18.1%,其中住宅项目大约有659亿美元。

而在传统的海外置业目的地——北美和澳大利亚之外, 中国人对东南亚楼市的兴趣正在迅速升温 。根据居外网数据,2019年上半年中国买家购房首选的前15个目标国中,东南亚地区共有6个国家上榜,占40%,遥遥领先于全球其他各个区域。居外网CEO罗雪欣表示:“东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上,成为与美澳欧并列的海外房产目标地。”

究其原因,戴德梁行大中华区海外投资部亚太区董事谭晋承分析道,东 南亚置业之所以受到中国人青睐,皆因东南亚有优越的地理及价格优势 。“相较数十小时飞到欧美及澳洲,中国到东南亚只需3-5小时的飞行距离。而且,东南亚房价整体相较欧美、澳洲及中国一线城市更便宜,使得更多的家庭可以负担。”

在众多东南亚国家中,以往默默无闻的菲律宾正以高歌猛进的发展态势,成为吸引中国买家投资房地产的黑马。全球房地产指南指出, 菲律宾已成为中国买家在东南亚第四喜爱的投资地 ,仅次于泰国、马来西亚和新加坡。居外网统计表明,自2015-2018年,中国买家对菲律宾房地产的询盘量[1]连年增长。2018年,中国投资者对菲律宾的询盘量更是实现了200.6%的年增长率,创下新高。

2017-2018年在菲律宾买房的中国买家数量季度增长 图源:居外网

虽然根据菲律宾法律规定,外国人在一座公寓楼中购买的物业数量,不能超过总数的40%,且不能购买土地及带土地的物业。但这丝毫未能减弱中国买家涌入菲律宾公寓市场的热情。

菲律宾最大的房地产公司Ayala Land表示, 中国人已经成为其最大的国际客户 。2017年,其国际销售额的49.4%来自中国买家 (占总销售额的34%) ,而在2016年,中国人仅占其公司国际销售额的约10%。马尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings总裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度,我们国际销售的50%以上来自中国,如果没有政策控制,这一比例可能会上升到90%。”

居外网分析指出,在对菲律宾房地产感兴趣的中国买家中, 63.2%的人都是出于投资目的 。另外,菲律宾房地产的中国买家不仅包括个人投资者,也包括大量在当地从事博彩行业的中国企业。这些中国企业进行了多笔大规模的购房交易,用于满足其中国员工的居住需求。

在菲律宾众多的城市中,首都大马尼拉区 (Metro Manila)[2] 是中国买家首选的置业地点。2018年,中国买家对菲律宾房产的全部询盘中,大马尼拉区的询盘占78.5%。因此,本文也将着重分析大马尼拉地区的房地产情况。

红色区域为“大马尼拉区” 图源:谷歌地图

菲律宾房地产吸引中国人的原因

菲律宾之所以能在短短三五年内吸引如此多中国投资者,其直接原因在于当地房产市场的高投资回报率。

菲律宾中央银行(BSP)最新公布的数据显示, 菲律宾公寓住宅房价自2016年以来连年保持强劲增长。 2019年第三季度,菲律宾公寓房价指数同比涨幅高达29.1%,创下新高。其中,首都大马尼拉地区的涨幅更是高达33.8%。

马尼拉中央商务区马卡蒂住宅地产价格从2010年开始稳步增长 数据来源:国际清算银行

而菲律宾房产的租金收益率也领先亚洲地区。根据全球房地产指南研究数据,菲律宾房产的租金收益率约6.13%,远高于之前大热的柬埔寨、泰国、越南等国,而马尼拉大都会区的平均租金收益率可达7%以上。而当地房产中介透露,博彩公司聚集的帕塞(Pasay)等区域的租金回报率甚至能够超过10%。因此,不少中介指出,按照现有行情,算上房价涨幅和租金回报,投资者有望在十年左右就能基本收回本金。

亚洲主要国家租金收益率排名  数据来源:全球房地产指南

此外, 菲律宾近年飞速增长的经济也给了中国投资者长期投资的信心 。从2012年到2018年,菲律宾连续7年GDP增速超过6%,堪称“东南亚经济黑马”。世界银行预测,在2021年之前,菲律宾的GDP增长率将在6.5%到6.6%之间波动,这将使该国成为亚太地区预期经济增长率第二高的国家。

菲律宾2012-2018年GDP增长率  数据来源:世界银行

另外,中菲关系的改善,也是中国投资者涌入菲律宾房地产市场的一大契机。2016年6月杜特尔特政府上任以来,坚持发展对华友好合作关系,并大力支持“一带一路”倡议,两国经贸合作发展迅速,与中国携手开创了中菲关系“黄金时代”。目前,中国已成为菲律宾第一大贸易伙伴。两国政府之间的良好关系增强了中国投资者对菲律宾未来发展的信心。

2. 菲律宾房地产市场投资的风险

然而,很多中国投资者往往被诱人的房地产数据蒙蔽双眼,容易忽视菲律宾这一新兴市场热火朝天表象下潜在的不稳定因素。而且,海外投资存在大量信息不对称,往往具有不小的风险。

市场风险

在探讨任何带有投资属性的市场时,一定不能忽略一个因素—— 支撑力 。而房地产市场的支撑力就是刚需购买力,也就是以自住为首要条件,受价格影响较小的需求。然而,仔细比对马尼拉房地产与居民支付能力后可以发现,短期内,马尼拉本地的刚需购买力并不足以支撑如此快速发展的房地产市场。

据具有30年菲律宾房地产行业经验的雅典耀大学 [3] 商学院副教授Danilo Antonio分析,马尼拉的住房市场按照价位大致可分为三个梯度:高端、中端和低端。高端住宅的房价一般在每平方米20万比索 (约2.8万人民币) 以上,中端住宅的售价一般为每平方米12-15万比索 (1.6-2.1万人民币,月供可低至一两千人民币)目前菲律宾房地产主要讲的是中高端市场,这也是中国投资者普遍关注的市

目前,菲律宾高端市场的潜在客户主要是当地高收入群体和外国人 (包括中国人) ,中端市场的潜在客户主要是当地白领、海外劳工和外国人,而大部分菲律宾普通民众则属于低端市场。

但全球房地产指南指出,目前菲律宾房地产的最大需求实际上来自于支付能力极低的低端市场 [4] ,而中端市场供过于求。其援引世界银行分析表明,马尼拉大都会约有27.5%的家庭 (约8万个) 月均可支配收入高于34962比索 (约4900元人民币) ,这是能够支付中端住宅最低月供 (10500比索,约1470元人民币)[5] 所需的收入。而考虑到许多家庭已经拥有房屋,所以世界银行估计这些家庭中仅有10%是真正的潜在客户。

全球房地产指南进一步指出,目前菲律宾的中端住宅供应量已经超过当地刚需群体的需求,很多中端公寓的购买率并不高。一位菲律宾物业管理资深人士在接受笔者采访时说到“马尼拉的房价太高了,绝大部分普通白领即使贷款也买不起房!”对此,Danilo教授也坦言, 目前菲律宾房地产中端市场存在一定的泡沫。 但他认为这是部分开发商在没有适当考虑市场需求的情况下过度开发的结果,他对于中端市场的 长期需求仍抱有乐观的预期

既然没有足够的本地刚需购买力,那为何菲律宾房地产能有如此迅猛的增势?

当地房地产分析公司Leechiu Property Consultants (LPC) 指出, 在过去几年,菲律宾房地产市场需求的激增其实主要来自中国买家。 中国买家需求的增加“持续推高菲律宾房地产价格”,尤其是在博彩公司聚集的马尼拉湾地区。LPC透露,马尼拉湾地区住宅项目中至少有70%的租户是中国大陆人,而菲律宾人只有25%,其他外国人只有5%。

2016年,菲律宾成为了第一个获得离岸博彩游戏许可的亚洲国家。而该行业主要由中国运营商主导。据菲律宾《每日问询者》2019年3月26日报道,菲律宾财政部测算,全部205家[6]离岸博彩公司约雇佣10.3万名中国员工。

离岸博彩业给菲律宾房地产带来了强劲的房产需求。根据仲量联行报告,2019年,离岸博彩公司的办公租赁需求占马尼拉整体租赁需求的40%以上。而为满足大量员工的住宿需求,离岸博彩公司往往需要租赁或购买几十上百套住房。高力国际指出,博彩从业者对住宅的需求是近年来马尼拉住宅租赁需求和租金回报持续上涨的主要动力之一。莱坊报告指出,2019年,在菲律宾的博彩从业者每年的房租总额高达360亿比索 (约50亿人民币)

对此,债务观察机构惠誉指出,网络博彩行业的繁荣推动房价增长的同时,也可能使银行和房地产行业面临较大的政策风险 [7]

惠誉的分析并非危言耸听。事实上,2019年8月,中国外交部要求菲律宾禁止所有形式的网上赌博,并呼吁展开合作,“共同应对包括在线赌博和网络欺诈在内的犯罪活动”。当月19日,菲律宾娱乐博彩公司便宣布要停止向离岸博彩运营商发放新许可。9月,菲律宾移民局以从事网络犯罪逮捕了324名中国人,还以投资诈骗罪逮捕了277名中国人。尽管菲律宾目前没有完全禁止离岸博彩业的计划,但是并不能排除出台相关政策的可能。

而如果博彩行业被禁止,菲律宾的房地产也必将受到极大的冲击。马尼拉当地一位物业管理从业人士认为“一旦博彩被禁止,马尼拉的房价和租金将会断崖式下跌”。一位当地房地产中介也坦言,“一旦博彩行业倒了,帕塞 (马尼拉的博彩区) 将会变成鬼城”。

政治风险

尽管菲律宾政局自21世纪以来相对稳定,但始终存在两股历史遗留下来的反叛力量。其一是早已被菲律宾政府宣布为非法组织的菲律宾共产党;其二是菲律宾南部穆斯林地区的摩洛民族解放阵线。尽管目前这两股力量十分微弱,但投资者也不能忽视潜在的不稳定因素。

此外,很多对于中菲关系历史缺乏了解的投资者可能会忽视中菲两国关系变化带来的潜在风险。在时任总统杜特尔特上任前,菲律宾和中国的双边关系一直由于南海的主权争端而持续低迷。2016年,杜特尔特就任菲律宾总统,与其历届亲美反华的前任不同,杜特尔特推行相对务实的外交政策,与中国保持紧密关系,中菲关系迅速回暖。

然而, 被暂时搁置的南海问题依旧是中菲两国之间悬而未决的“定时炸弹” 。在2019年五月中期选举时,反对党大打“反中牌”,质疑杜特尔特刻意淡化与中国的南海主权争议,以及中国投资带来的债务问题等。时任总统杜特尔特将于2022年6月结束任期,如果之后两国关系滑坡,在菲中国投资者将受到负面影响。例如,如果菲律宾政府限制工作签证的发放,使得网络博彩等行业的中国从业者大量减少,将直接影响到住宅市场的需求。

安全风险

在居外网《2019年投资指数排名 (亚洲地区) 》中,菲律宾在“安全指数”方面的表现非常糟糕,在上榜国家/地区[8]中排名倒数第一。根据马尼拉警方在今年1月公布的最新数据,2019下半年,马尼拉犯罪案件高达1144宗,平均每天发生6宗以上。而根据菲律宾最大的媒体ABS-CBN新闻网报道,由于经济条件普遍优越,华人是菲律宾犯罪组织绑架和打劫的主要对象 [9]

2019年12月10日,菲律宾警方逮捕了一名绑架了两名中国人的菲律宾保安 图源:UNTV

社区治安不仅直接关系投资者的人身安全,也将极大地影响楼盘的价值。在笔者采访的数十位当地年轻人中,所有人都认为社区安全是他们未来买房或者租房的重要考量因素。当地一名中介也透露,“靠近贫民窟的房子很不好租!”因此投资者在选择楼盘时,除了了解楼盘本身配置外,也需全面考察了解周边的治安环境。

实操风险

(1)中介欺骗风险

菲律宾当地中介大都是个人持证上岗,而非受雇于专门的中介公司,这导致了当地房屋中介市场鱼龙混杂,不了解当地情况的外国投资者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律宾从事物业管理的华人告诉笔者,确实存在当地人利用虚假中介证件骗外国投资人的钱后跑路的情况。另有当地某业内人士指出,地产界从业人员流动性很高,以往很多外国投资人当年的销售代表已经不知去向,找不到合适的联络人处理房产的后续问题。

(2)楼盘烂尾风险

期房投资者还需要注意楼盘烂尾风险。而据当地多名中介透露,很多开发商一拿到地就开始预售,一些楼盘连销售许可证都还没获得,房子就已经售罄。然而菲律宾施工周期普遍较长,普遍存在延期交付的情况,一般需4-6年才能交房。在此期间,实力较弱的中小开发商有可能破产,投资者将面临巨额损失。一位当地开发商透露“这次疫情使得很多小开发商的资金链濒临断裂,已经有倒闭的案例了”。

(3)断供风险

前几年,菲律宾的一些楼盘曾因低首付甚至零首付吸引了大量中国买家。不少投资者一次性购买好几套期房,并用杠杆 [10] 来炒楼花 [11] ,寄希望于付尾款前转手获利。然而中国投资研究机构智谷趋势指出,前几年炒楼花的不一定能顺利找到接盘的,2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本买楼的投机群体,都等着交房前卖楼花。

根据菲律宾当地政策规定,一旦断供或没有及时缴纳尾款,买家便需要缴纳滞纳金,超过一定时间后,房产将被开发商回收,投资者前期的投入也将打水漂。多名当地业内人士透露,“断供导致血本无归”的情况不在少数。

(4)交易税费风险

如前文所述,马尼拉住宅的租金收益率可达7%以上。但该收益率数据并没有将交易中的各项费用考虑进去。根据菲律宾法律规定,每月租金收入超过12800比索 (约1800元人民币) ,且年租金收入超过1919500 比索 (约2.7万元人民币) 的房东应缴纳12%的增值税。虽然大多个人房东不会主动报税,但这笔潜在的支出依然是广大投资者需要了解注意的。此外,房屋持有期间,房东每年还需要缴纳房产税,约为房子市场估值的0.2-0.4%。

而如果投资者想转卖获利,交易成本也不低。如果出售的是期房,若付款进度不到25%,此时转让不需要交税,但需要向开发商缴纳更名费,约为10-15万比索 (约1.4-2.1万人民币) 。若付款进度已超过25%,卖方则需缴纳合计约7.5%的增值税和印花税。而如果出售的是现房,则卖家需缴纳6%的资本利得税。中介费通常也由卖家支付,约为成交额的3%。

(5)资金出境风险

虽然目前海外房地产投资形势大热,但事实上,国家外汇管理局已经明确规定境内居民个人不可以到海外买房,海外买房的申请是无法通过国家外汇管理局审批的。

据了解,目前许多国内投资者都是以因私旅游的名义进行购汇,然后用于海外投资。但一旦政府加强监管,这一操作便行不通了。曾有多篇报道指出,之前国内兴起“澳洲置业热”的时候,中国政府突然加强外汇管制,导致部分中国投资者的海外购房资金链断裂,损失惨重。在菲律宾购房的投资者也需警惕类似风险。

此外,大额资金出境用于海外购房,还可能会使投资者面临法律制裁。国家外汇局已表示,对于过去利用分拆汇款,蚂蚁搬家形式到境外购房产的中国公民,将依法进行外汇追回并罚款,若不能按时还回款项者,将以刑法骗汇罪论处。以2018年的一起案件为例,涉案人员唐某于2016年利用68个人的额度转汇用于海外买房,最后唐某被罚150万。

3. 给中国投资者的建议

当前菲律宾房地产值得投资吗?

对于菲律宾房地产是否值得入场,业内人士各有看法。在采访中,多名房地产中介认为,疫情过后,各国央行会集体“放水”来刺激经济,房产能帮助投资者抵御通胀,投资菲律宾房产是一个不错的选择。雅典耀大学商学院副教授Danilo Antonio认为,马尼拉的高端公寓仍有很高的投资价值,而且疫情使得房价略有回调,现在正是入手的好时机。但也有多名当地资深投资者认为,目前菲律宾房地产泡沫严重,已处于高位,不建议新入场者投资。

菲律宾房地产适合短炒还是长期持有?

采访中,多位专家一致建议投资者长期持有房产,而不建议短炒。一位地产分析师指出,“目前马尼拉的市场已经过了炒楼花的阶段,现在已经进入中期,不适合短炒了”。而如前文所述,马尼拉房地产最突出的优势便在于其领先亚太的租金回报率。高力国际预测,2020年到2022年,马尼拉大都会地区的平均租金还将每年增长7.5%。因此,不少业内人士建议投资者购买现房或者即将交付的期房,到手后便可快速获得租金回报,且值得长期持有。

资料来源:仲量联行全球房地产指南

有何投资地段建议?

根据多位业内资深人士的意见,建议投资者尽量选择市中心、学区或基建规划沿线地区的中高端公寓。

其中,马卡蒂 (Makati) 、奥迪加斯 (Ortigas) 和博尼法西奥环球城 (BGC) 这三个区域具有较优越的投资价值,因其均为马尼拉的商业金融中心,聚集了许多跨国公司,交通便利,生活配套设施完备,是“菲律宾中产刚需盘”,具有良好的保值增值空间。

另有某房地产专家认为奎松市的住宅也值得投资,因为那是大量本地中低收入群体的聚集区,住房需求充足且稳定,适合稳健型投资者。

此外,大部分被采访的专家都不看好博彩区房地产的发展前景,投资者需谨慎选择博彩区 (如帕塞Pasay) 的公寓。根据高力国际的数据,2019年,在马尼拉中央商务区租金普遍大幅上涨的情况下,帕赛市住宅月租金环比下降了20.7%。

中介和开发商选择方面如何避坑?

对于不熟悉当地情况的中国投资者,建议选择当地知名品牌的大开发商。品牌和机构规模意味着品质和诚信。尤其是对于期房投资者,建议选择实力雄厚的开发商,降低烂尾风险。同时,知名开发商的楼盘,日后转手或租赁也相对更容易。阿亚拉地产 (Ayala Land) 、SM地产 (SMDC) 、美嘉地产 (Mega World) 等当地排名前十的开发商都是不错的选择。

在中介选择方面,投资者应要关注其专业资质以及是否在菲律宾长期稳定经营。目前,当地大多数开发商都有自己的直属团队,服务相对正规稳定。如果投资者能对接级别较高的工作人员,则后期服务更有保障。对于当地个人中介,投资者可以要求其出示由菲律宾贸易与工业部门颁发的房地产中介从业资格证,以此来判断其是否具有从业资质。

对于国内中介公司,投资者可以要求其展示公司从业执照及经纪机构资质证书。此外,还可以了解其成立年份、市场规模、客户口碑、媒体报道等信息,综合考量后选择适合自己的中介机构。

注解:

[1] 询盘量:指有意向的潜在客户咨询次数。

[2] 大马尼拉区即菲律宾的国家首都大区,主要包括马尼拉、马卡蒂、卡洛甘、奎松和帕萨伊等17个市镇。

[3] 雅典耀大学,菲律宾四大名校之一,是一所创立于1859年的私立综合性大学,与英美众多高校保持长年的学术交流。

[4] 菲律宾的低端住房需求巨大。根据菲律宾细分与住房开发商协会(SHDA)的数据,在全国范围内,住房短缺量约400万套。其中大多数需要社会化住房,也即售价低于45万比索(约6.2万元人民币)的住宅。在马尼拉,有约30万户家庭居住在临时房子里(占马尼拉总人口的 8.7%),居住条件很差。

[5] 10500比索(1470元人民币)是200万比索(约28万人民币)住房贷款的最低每月还款额。

[6] 其中,有58个运营商拥有菲律宾娱乐博彩公司发放的许可,其余的是未注册的本地或外国公司。

[7] 惠誉《菲律宾房地产价格飙升加剧银行风险》报告。

[8] 包括亚洲10个国家(日本、泰国、马来西亚、新加坡、菲律宾、柬埔寨、韩国、印度、印度尼西亚、越南)及中国香港和中国台湾地区

[9]https://news.abscbn.com/news/07/06/19/kidnapping-of-tsinoys-gone-but-community-remains-vigilant

[10] 杠杆,将借到的货币追加到用于投资的现有资金上。

[11] 炒楼花,是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。

本文作者:凌嘉鸿

拥有北京大学菲律宾语与工商管理双专业学位。该文基于作者在菲律宾马尼拉雅典耀大学留学期间的实地调研。

本文来自微信公众号: 7点5度(ID:Asia7_5) ,作者:凌嘉鸿

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