冯仑和下半场的房地产

【编者按】文章来自“未来可栖”,经亿欧编辑后转载,供行业参考。

10 年前的冯仑,是地产圈的大 IP 。现在的冯仑,有听众在他的场子偷偷发了一条朋友圈说:感觉他讲地产已经力不从心了。

但冯仑以「主流」参与者的身份经过了一个完整的地产上半场,下海南,他干过;大手笔进京,他干过;论战,他干过;在赚钱的时候谈理想,他疯狂过;混大 V、KOL,他曾比肩任志强;讲段子「骂娘」,他没有放过任何一次机会;拍电影,他也砸过钱;急流勇退,他比王石、任志强都想得早。

但这些都不是冯仑在 7 月 17 日演讲时的主题。他说,过去 20 多年大家都在讨论的「房地产」,实际上只是「住宅」领域,生意模式很简单,就是买地、盖房、卖掉,从 2016 年之后,才可以称为「后开发时代」,也就是真正的房地产时代。

在后开发时代中,房地产行业的产品价值开始延伸,物流仓储、文旅度假、酒店、商用不动产等产品的开发,都是开发商需要拥有的能力,金融的作用也会更重要,它决定了资产经营、不良资产处理的风险程度。

冯仑认为,基于上述情况,未来社会对空间的需求反而会增加,但这些空间新增需要主要是「宅」之外的,复合型空间;企业的算账方式会发生变化,销售额和营业额的重要程度降低。做房地产要开启“理财”模式。

「开发时代」和「后开发时代」

我们现在把 2016 年之前称之为「开发时代」,2016年之后称作「后开发时代。」

所谓开发时代有这么几个特征。第一,产品主要以住宅为核心。从 1999 年到现在,更多的是以住宅为核心,所有地产公司说来说去大部分都在做住宅,这是产品。

在开发时代,竞争的模式也很简单,都是买地、盖房、销售。竞争力的重点,都在六个字上,叫成本、规模、速度。

到了后开发时代,已经发生了很大的变化。有几个指标决定了我们进入后开发时代。第一件事情就是人均 GDP 。2016 年人均 GDP 到了 8000 美金,现在是一万美金。到了这个水平之后,全世界的规律都是住的问题基本解决了。改革开放初期,我们是人均 1.8 平米,我们现在这个水平和日本相当,在全世界来看,也不是一个很低的水平。

我们整个城市空间的结构,基本上在 2016 年左右格局都定了,各个城市该修的高铁、公路、机场、隧道都有了。这些格局、空间结构的确定,就确定了人对居住的密集度、模式以及一个区域的价格和供求关系。

第三个指标,城市的人口发生的变化。从 2016 年开始,除了发达的二线城市、强二线城市人口增长稍快一点,多数城市人口的净增长都停下来了,甚至是负数。而人口增量的减少,意味着住宅的需求减弱。

第四个指标,我们现在看到的整个二手房和一手房的规律发生了变化,强二线城市、一线城市逐步进入二手房市场,二手房交易超过一手房。北京、上海从套数来说,四五套的二手房对应着一套新房的交易量。

所有这些变化综合起来,就成了一个转折点。

后开发时代的特点

后开发时代有这么几个特点。

第一个特点就是产品线变成了全产品线。所谓全产品线,我们这时候已经不是住宅了,我们的住宅也出现了销售、租赁,非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。

现在房地产公司开始关注的产品非常的宽,大家看到很多公司转型,比如万科说变成城市配套服务商,什么意思?就是城市里需要的建筑我都可以做。

第二个是全价值链。我们以前只做加工这一块,盖房把它卖掉,和制造业一样,只算一个增值。我们做后开发时代的房地产,要去研究土地、房屋、租赁所有的最后金融化、产品以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营,所有这些价值链上的东西都变成我们后开发时代要研究的事情,而不是简单的做了就卖掉。

第三个是商业模式发生变化。我们过去的商业模式很简单,建了卖,现在后开发时代的商业模式大家看到各个公司五花八门的创新。我们把它归结为商用不动产的商业模式。

房地产分为自用和商用。住宅我买了是自用,剩下都是商用。商用是 B2B2C ,而不是简单商业不动产。商用不动产所有的规律和模式,就是开发商、投资商、运营商三者分开,再统一到开发商。开发商越来越像导演+制片,自己贷款、自己买地、自己组织施工,最后物业管理都是自己干。

变化带来的挑战

商业模式的变化,产品线的变化,价值链的挑战,都考验着我们在后开发时代的竞争究竟谁能跑得更快。

我们的生意决定了我们未来和空间的关系,所有空间的变化都会影响到我们的变化,所有跟钱有关的变化,都跟我们的工作有很大关系。

我们看到未来有哪些可以预见的变化呢?第一个重大的变化就是空间使用的需求量是增加的,而不是减少的。有人有时候会有疑问,说互联网时代大家都猫家里,都宅了,好像对空间的需求会不会减少?但我们现在发现,现在空间的需求量不是减少,未来空间的需求量还要增加。现在人和人的连接、频率、交往、见面的次数、情感的强度都越来越多,而这种连接最终都要回到线下。

我们做后开发时代的房地产,非常乐观的原因,就是空间的需求实际上还在增加。我们固定的人造空间不仅要量增加,还要收到钱,这是我们继续从事这个业务的根据。

第二件事情,是空间在使用形式方面也发生了变化。简单的复合空间越来越大,而那种单一功能的小空间是在减少的。

前一段我到日本去看写字楼,一个写字楼已经把幼儿园也搬进去了,超市也搬进去了,桑拿也搬进去了。因为无所谓,你就是桑拿的时候拿个手机也能办公,未来更多商用空间实际上都高度复合化。就像酒店里的多功能厅一样,这是复合化的,可以结婚、可以开会等等。

再有一个特点,技术带来了空间的智能化。使用的复合化也跟技术有关。现在的技术越来越多的是空间不仅智能化,而且交易的频率加快,人和空间的匹配速度加快。再有一个空间的边界,比如wework就打破了使用的边界。所以空间可以变成流动的,不动产是固定的,但室内的空间可以流动起来。

再有一个变化,我们算账方式发生了很大变化。我们之前的算账方式就是一件事,一平米加了多少钱卖出去,把税扣掉就是利润,一次性算。今后我们要怎么算呢?今后算的不是销售价格,不是营业额,而是算的租金和租金回报。

现在开始研究怎么样能够在一个空间里更好的收到租金,单位的坪效提高,这成了后开发时代算账的核心。

我们发现一个有趣的现象,如果按照人的行为和付费模式来算账,收租金就发现一个特点,站着不如坐着,坐着不如躺着,活人不如死人,软的不如硬的。为什么呢?比如看画展都是站着,收不到钱,但是我们如果想办法坐下来,吃饭、酒吧都可以收到钱。但这个收的少,如果让他半躺着,比如美容、微整形,就能收到比坐的更多的钱。如果全躺着,你想躺的姿势越舒服,收的钱越多,医院、酒店,反正只要能躺下就能收很多钱。

后开发时代我们在运营一个空间,我们的竞争力由成本、规模、速度转移到运营和资产管理,算账模式和整个运营能力的重心都要发生变化,这是我们现在转型最难的。

未来的方向

房地产商要改变一个心态,我们不再是有钱人,我们要变成手艺人。过去开发时代,地产商都牛逼,社会也误解,以为地产商是有钱人,其实地产商不是有钱人,大家看看净负债率、总资产负债率、经营性现金流,都是缺钱的。

再看看城市,北京CBD里有一栋楼是地产商自己的楼吗?几乎没有,都是保险公司的、基金的、中信的等等。有楼也是小楼,万通中心有一座非常小的楼,大部分都是别人的。你到曼哈顿去看,几百栋高楼,地产商拥有的楼非常少,5%不到。

第二个方向就是房地产科技,房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提高、效益速度发生巨大影响,所以早期投资一些科技企业来带动我们未来对转型的空间运营能力上的形成能力。

最后,我们也做大的资管,怎么把空间价值发挥到最大,不仅是理财,是理物。市场上非货币形态主要是物业,我们把存量物业怎么帮着打理,提升租金回报,怎么交易,怎么安排财务,这是资产管理业务。

我们自己也从2016年开始做很大改变,减少传统开发的业务量,在后开发时代做重新的布局,希望在未来的10年、20年来完成我们竞争能力的重新聚集。

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