520牵手中环失败,我爱我家加盟业务被迫重启

编者按:本文来自微信公众号: 未来可栖,(ID:hifuturecity) ,作者:爱吃瓜的猫,36氪经授权转载

为了对抗链家系,我爱我家曾在网站平台、门店业务、佣金比例等方面进行过全面对刚,但在借助昆百大实现上市之后,我爱我家在董事长谢勇的带领下,进入一连串的资本局中。

2018 年 12 月 17 日,在未事先停牌的前提下,我爱我家连发 23 条公告宣布启动收购南昌中环互联信息服务股份有限公司(以下简称“中环互联”)交易,后者在房产中介领域加盟品牌中位居前列。但在 153 天之后的 5 月 20 日,我爱我家发布的公告中显示,这场并购交易以失败告终。

“尽管收购失败在短期内对我爱我家的业绩和经营影响不大,但或许会错失加盟模式发展的最佳时机。”前我爱我家集团副总裁,中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖告诉36氪,我爱我家错失了一个拥有 2000 多家门店规模的好标的。

就在同一天,我爱我家的老对手宣布自去年1月份启动的加盟品牌“德佑”已经拥有了 9000 家门店,再加上贝壳找房平台和链家直营体系,以及21世纪不动产的“背叛”,在资本市场抢跑了一步的我爱我家,前景越来越不明朗。

翻身仗没有打赢

“行业内像中环互联这样拥有2000多家门店规模的收购标的基本上没有了”,胡景晖认为,我爱我家通过收并购来跑通加盟模式已经变得越来越不现实。

在并购失败的交易公告中,财务顾问中信建投证券称,我爱我家和中环互联“在经过深入、专业、全面的调研基础上,交易各方认真坦诚的交换了各自的意见和想法。虽经认真磋商,交易各方对各种因素重新评估,最终未能就本次发行股份及支付现金购买标的资产事项的核心交易条款达成一致意。”

从公告内容看,双方最后未能就收购金额达成一致意见,我爱我家在“坚持全体投资者利益至上,坚持积极的业务扩张和稳健的财务经营协调统一的发展策略”下,被迫终止了并购行为。

“在成熟的加盟模式和 6000 家门店的基础上裂变,将会比高成本的直营扩张容易得多”。胡景晖表示,行业内像中环互联这么大规模,并且愿意进行交易的标的非常少,如果并购成功,我爱我家的门店数量可以增长到近 6000 家,继续与链家抗衡,并且还可以吸收中环互联在加盟模式上的成功经验和经市场验证的业务模式,未后续的扩张铺路,在一些城市抢先抢占份额。

中环互联的业务主要集中在江西以及华中地区,这些地方会是未来房产中介全局化竞争的主要战场之一。

放弃中环互联之后,如果还想要得到像中环互联这样体量的标的,除非找到几个小型中介拼凑在一起,但这将会带来一系列复杂的问题。“如果并购多家公司,几种完全不同的加盟逻辑、管理体系、企业文化搅和在一起,很容易消化不良。”胡景晖分析称,戛然而止的交易,很可能让我爱我家错失发展加盟模式的最佳时机。

加盟模式删档重来

2012 年至 2013 年间,我爱我家曾经在太原试行过“城市加盟”模式,将区域加盟权一次性卖给当地加盟商,给予加盟商充分的自主权。后来,我爱我家直接将太原门店全部回购,纳入直营体系,城市加盟模式的第一次尝试宣告失败。北京通州、石景山也都实行过这种城市加盟模式,没过多久就因为各种各样的原因无疾而终。

我爱我家的另一次尝试是做“单店加盟”。在武汉、长沙设立分公司和交易中心,再借由这样的平台向下扩张。但因为几年前的二三线城市市场薄弱,缺少资质出众的加盟商,“单店模式”最后也不了了之。

我爱我家频繁尝试,是因为在先行一步的发达国家,加盟模式的市场占有率远远超过直营模式,直营模式的管理半径限制了它的规模和扩张速度。前贝壳研究院院长杨现领认为,未来的房产中介市场,加盟模式是必选路径。

2018 年,国内房产中介出现不同于以往的迹象,行业格局突变苗头出现。2018 年 1 月份,链家用“德佑”品牌启动加盟模式,之后中原地产宣布跟进。2019 年 4 月,加盟品牌巨头21世纪不动产从58同城阵营倒向了贝壳找房系。房产中介领域开启了一场“大鱼变大,小鱼投诚”的进程。

数据显示,目前全中国房产中介门店有12万家,其中约3万家是直营店,剩余9万家多数有中小公司经营,这9万家中小公司将会是龙头公司瓜分的标的。德佑、21世纪不动产、我爱我家、中原都在盯着这些中小公司。

21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航认为通过加盟模式吞并扩张的窗口很快就会过去,“市场不是无限的,再打一年,这个节奏就过去了。之后,(扩张)速度会慢下来,再扩展需要就自身裂变。”

市场存量有限,先机转眼即逝。

但,胡景晖也认为中国的二手房市场还远远没有打开,9万家中小公司不会是加盟店发展的天花板。“美国一年有20万亿的房产交易额,其中二手房交易占了 70% 以上,随着二三线城市在建住宅进入市场,房子换手率提高之后,中介行业还会有很大发展。”

不过头部品牌的竞争却等不了那么长时间,一年之间就可能会觉得市场地位。胡景晖说,“如果一年之内我爱我家在加盟模式上还看不到任何可能,未来很有可能就会落后。”

对赌未来

在正式宣布收购中环互联失败之前,我爱我家其实另有一宗收购告吹。4 月 8 日,我爱我家发布公告称,放弃对华夏西部野鸭湖房地产40%股权优先购买权,新买家花落苏州中尧物业。

4 月 17 日,我爱我家成功以支付现金方式购买蓝海购 100% 的股权,对价合计为 5.6 亿元。我爱我家希望借收购蓝海购提高商业地产(主要是长租公寓方面)的营运、去化及房产经纪能力。

这一系列的并购操作背后,是我爱我家董事长谢勇作为资本老手的套路,以及我爱我家的业绩对赌压力。

我爱我家集团董事长兼CEO 谢勇

2017年,我爱我家通过一个“蛇吞象”的操作,把自己变身成为昆百大A的全资子公司上市,但同时也签订了对赌协议,承诺2017-2019年净利润分别不低于 5 亿元、11 亿元、18 亿元,否则我爱我家原股东将执行补偿条款。近两年它的累积业绩达 11.38 亿元,算是踩线达标。

在业绩压力之下,我爱我家2019年把增长主要寄希望于两个经营计划:一是开展并购整合,直营与加盟双轮驱动;二是加快数字化转型步伐,以数据和流量为基础,实现业务创新。

但截至目前,上述两个经营计划都没有实质性进展。在二手房交易的门店业务和租赁品牌上,我爱我家又被链家和自如拉开了更大差距。

对赌在前,贝壳找房系在前,我爱我家的资本之手下一个会伸向谁?

2018年6月12日,58同城、我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产、中环互联等一起站到了贝壳的对立面

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