上海富贵地图变迁史:刘永好李连杰姚明家在哪儿?

本文来自微信公众号: 冰川思享号(ID:icereview) ,作者:张虎祥

在中国,上海可谓是一座典型的财富之城。据胡润研究院发布的《2018胡润财富报告》显示, 目前大中华区拥有600万资产、千万资产、亿万资产和3000万美元资产的家庭数量和地域分布情况中,上海富人数量超过香港,数倍于深圳、广州、杭州、台北。

从开埠到如今,尤其是近40年来,与上海财富地位在国内国际跃迁的同时,其内部的财富格局也发生了悄然的转变。

“上只角”与“下只角”

上海开埠以来尤其是近代以来,城市日渐成形,并由此延伸出其独特的历史文化与空间格局。近代的大上海,讲究身份地位等级的人更多,租界多在西南,有钱人也多住在西南面,而大型工厂多在东北部,贫苦人多住在东北面。

俗称的“上只角”和“下只角”,就代表了当时并延绵至今的空间居住格局,同时也成为近代社会上海财富分配的格局。

大约在上个世纪三十年代,集中于上海西区的花园洋房,为外国人、官僚、资本家等城市的统治阶级所居住;公寓住宅的居民包括收入较丰的高级职员、商人、外国人等,是城市的中上层。

▲1945年上海街上行驶着的有轨电车。旁边楼房上挂着的两幅巨大的维纳斯香烟和双马牌雨衣广告牌很显眼(图/美国《生活》周刊)

人们把买办、洋人、社会名流聚集的地方称为“上只角”,就是从外滩起,苏州河以南东西向的淮海路、南京路、延安路一集周边地区,加上虹口的四川北路沿线。

在电视剧《上海滩》中,丁力刚遇到许文强时,有句经典的台词:“文哥,我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺。”

丁力的梦想反映的是 近代上海人的普遍心理,房子在“上只角”意味着面子,意味着在他们的文化体系里,根深蒂固的某种优越感。

当时将闸北、南市区为中心朝东北面发展的贫民居住区称为“下只角”,也就是如今的闸北 (已被静安合并) 、杨浦、南市 (被黄浦合并) 、普陀、虹口、长宁等地。

▲1945年的南京西路,可望见跑马厅围墙前来往的人流。1951年,跑马厅改建成人民公园和人民广场(图/美国《生活》周刊)

鲁迅先生的生花妙笔形容得极为贴切:“倘若走进住家的弄堂里去,就看见便溺器、吃食担,苍蝇成群地在飞,孩子成队地在闹,有剧烈的捣乱,有发达的骂詈,真是一个乱哄哄的小世界。”

这种空间格局上的层次区分,不仅仅是地理上的,更是社会文化上的阶层区隔。

当年的上海滩,一般租界之内治安情况较好,安全有保障,市容环境都比较怡人;而贫民聚集的地方,相对来讲脏乱差一些。在文化语言上也存在着明显的差别,解放前的上海“下只角”地区,集中了来自苏鲁皖地区的从事制造业的移民,多是沪语腔的苏北话;而“上只角”地区的语言则多是老派上海话和宁波话,如广东商帮和江浙商帮等。

解放前的上海是一个名副其实的“移民社会”,外来人口占据了85%,其中苏北人是较大的移民群体。学者卢汉龙在《上海解放前移民特征研究》 (参见1995年第1期《上海社会科学院学术季刊》) 中指出,移民中的苏北人约占上海总人口的13.7%。

尽管作为城市人口最为庞大的群体之一, 但当时上海苏北人的地位并不高, 居住条件、职业、风俗习惯、穿着和方言等遭到了自认为是城市主人的苏南和浙江一带吴语系移民的歧视。

正如美国学者韩起澜 (Emily Honig) 在《苏北人在上海,1850-1980》书中所言:“江南籍上海人几乎独占了对上海文化的诠释权,赋予自身一派文明开化的洋气形象,至于苏北籍上海人,用一句并不过分的话讲,就是形同贱民。”

建国后的停滞与改革开放后的巨变

上海解放以后, 人口在短时间内大幅增加,由1949年的500万上升至1952年的620万,到1957年间各地移民涌入上海的数量达到400余万。

户籍制度的实施使得这些拥有了城市户口的人,成为了户籍意义上的上海人。在单位制时期,工农翻身做了城市和企业的主人,职业不分贵贱,那么在此种意义上以籍贯不同和职业高低而造成的歧视也失去了继续存在的基础。

▲上世纪的上海南京路。直到1990年的上海,都是一个板结凝固、没有外来人口、城市边界固定的城市(图/荷兰摄影师Robert van der Hilst)

同时,相对匮乏的物资与极度平均的收入,也使得当时的财富基本上均衡,直到1990年的上海,都是一个板结凝固、没有外来人口、城市边界固定的城市。地段的感情是尤其被强化的,近代以来所形成的“上只角”居民的仍然有着坚强的优越感。

到上世纪90年代,上海开始大开发,人口、资本不断涌过来,原来的格局开始被打破。

经过90年代中期以来上海大规模的城市更新和人口动迁,以及房地产市场的进一步发展,城市居住空间发生了巨大的转变。城市中心的改造,使得老一批的市中心原住民,大多拆迁出去了,由此促成了城市人口在空间区位上的巨大转变。

比如浦东的金杨街道,上世纪90年代建立街道时,18万常住人口中,有70%是从市区动迁至此安家的,多数为原陆家嘴拆迁的居民,加上20%的原住居民,还有4.5万流动人口,组成了一个新的社区。原有城市中心人口逐步向外迁移,核心区人口下降,近郊区的人口逐步增长。

与此同时, 20世纪90年代以来快速增长的外来人口不断进入上海,开始成为建设和发展上海的重要推动力量,也由此成为上海财富格局转变过程中的新生力量。

变动中的上海财富格局

如前所述,20世纪90年代以来大规模的城市更新与房地产市场的日益完善,使得财富区分日益以住房的市场价值来体现,而住房的市场价值又与住房区位、房屋质量、社区环境、周边配套等紧密相连。

换言之, 财富的划分已然从注重历史文化经济等因素的综合性悄然转变为围绕市中心的区位结构

数据显示,2017年底上海常住人口为2418.33万人,本市户籍常住人口是1445.65万人,占59.78%,不足六成。上海外来常住人口972.69万,占40.22%,超过四成。并且,上海市户籍居民中从业人员比重仅为44%,外来人口则有72%。

相较于拥有上海户籍的土著,外来人口在职场、消费与社会生活中的影响和作用也日益明显。

在当下,房产随着城市不断的发展建设以及南北平衡战略的推进城市的建设,上海城市面貌日新月异,城市中心的更新升级和向外扩展,使得传统“上只角”区域正发生着巨变,原先的“下只角”逆袭成为新趋势。

进入21世纪,上海公认的四大富人区分别为长宁古北、陆家嘴、联洋碧云以及松江佘山,代表豪宅数不胜数,有檀宫、汤臣一品、九间堂、世贸佘山庄园等等,身价不能简单地用一个“壕”字来形容。

据媒体公开报道,证大集团董事长戴志康、仲盛集团董事局主席叶立培在九间堂的别墅都占地近2亩;新希望集团的刘永好刘永行兄弟在汤臣高尔夫别墅的面积达1227㎡,占地近4亩;携程老板梁建章的御翠园有806㎡,占地2亩;李连杰的花木路品字形大宅,占地至少10亩,三套独立别墅建面至少2000㎡,市值3个亿;姚明的白金湾江景大宅,被认为是上海江景最好的景观房……

可见,如今上海富人区的格局已经超出了传统“上只角”的地段,新兴区位不断涌现,浦东新区的四季汇酒店公寓 (据称是黄晓明、Angelababy在上海的窝) 均价18万元/平方米,汤臣一品 (据称是小S、郭敬明等人上海豪宅的所在地) 均价20万元/平方米,星河湾 (据称大S、郎朗以及新浪的曹国伟在上海都住这儿) 均价11万元/平方米,仁恒河滨城 (据说胡歌就住这里) 均价10万元/每平方米,华侨城苏河湾 (据说刘翔家安在这里) 均价19万元/平方米……

▲网传的“魔都最全明星置业地图”

其他在上海逆袭成为高档居住区的,还有新静安区的苏河湾地区、虹口区的北外滩、杨浦区的新江湾城、普陀区的长风生态园区,等等。

在这些高档社区中,相较于土著,新上海人购房比例更高,如世贸湖滨花园,69%的房子为新上海人所购买;并且随着不同社区物业费的增加,上海人购买的比例也在下降。

由此可见, 外来的新上海人正在悄然占据上海财富格局中的中央位置。而他们也在重新定义新的“上只角”。

此外,有数据显示,相较于老上海人以中环以内的老房子居多,但其经济能力一般,在经济能力方面,江苏、浙江籍新上海人都处于高水平,且江苏籍新上海人在西南、西北、东边都有较高比例的连片分布,并且江苏籍新上海人在房屋、车辆、手机三个指标上的表现非常均衡,等等。

这些都反映出新上海人正在不断提升自身的财富能级,老上海人则主要是依靠家族间传承的房产而得以保持其经济地位。

财富格局的变动,体现了上海在过去40年的快速发展实践中的阶层消长,同时又展现了上海社会的开放性和内在活力,这也是上海持续发展的内在动力来源。

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