切割P2P,折戟金控梦:地产涉足金融遇冷

10月11日,因P2P理财产品出现兑付危机,投资者一拥进入汇联金融深圳总部,汇联金融执行董事郭馨孺女士一时难以招架。

虽然她和她的老板郑伟京与 碧桂园 总裁莫斌“关系”匪浅,但 碧桂园 随即回应,与汇联金融的P2P产品“没有直接联系”。

汇联金融确与碧桂园存在20多个地产项目的合作,主要是通过线下业务为碧桂园输入资金。

这是前些年地产金融化的特征之一。

地生钱, 钱生钱 ,地产公司和金融平台,因“钱”字携手并肩,地产公司不仅参控股互联网金融平台,还将触角伸向银行、保险等传统金融业务牌照。

随着监管严控地产金融化,地产巨头不得不作别金控大梦。

P2P小伙伴出事了

将时间回溯至2015年6月28日,一个天朗气清、惠风和畅的周日,深圳沙河高尔夫球场正在举行比赛。

参赛者都是广深地区的地产大佬:碧桂园总裁莫斌、中集产城集团总经理禹振飞、卓越副总裁耿延良、海岸城董事朱力为、奥宸地产执行副总裁化荣庆、天润置地副总裁宋凯等人。

一位 金融界 人士进入这个圈子,他就是汇联金融董事局主席郑伟京。

汇联金融(HK08030)是一家在香港上市公司,每股价格长期徘徊在0.3元港币左右,市值仅有5.5亿港币左右,对外宣称是“中国领先的房产金融服务商”。

一番挥杆之后,比赛结果揭晓:碧桂园总裁莫斌拿下冠军,郑伟京跟另外两人并列季军。

高尔夫球场上的友谊延伸至商业活动当中。

2016年2月1日,莫斌率高管团队访问汇联金融深圳总部,郑伟京和执行董事兼COO郭馨孺等人接待,郭馨孺耐心地给莫斌讲解了汇联金融为碧桂园打造的金融产品。

两家合作就此紧密起来。

2016年6月2日,碧桂园拿下深圳龙岗中心城片区项目,该项目建面约260万㎡,初步估算货值高达1000亿元。汇联金融是该项目三大合作方之一,郑伟京参与项目签约。

半年之后,碧桂园位于海外的最大项目——马来西亚森林城市邀约众多企业签约,郑伟京同样出席会议,并表示汇联金融与森林城市的项目合作只是其海外布局的开始,汇联金融还将继续参与碧桂园在印尼、澳洲和巴厘岛的项目。

工商信息显示,汇联金融旗下一家子公司汇联投资服务(深圳)有限公司(下称“汇联投资”)与碧桂园合作密切,参与投资了碧桂园20多个项目。

投向碧桂园项目的资金产品采用有限合伙资管的形式,例如深圳市碧桂融鑫三十七号投资管理合伙企业(下称“37号资管”),最终投向建瓯市碧桂园房地产开发公司,在该项目公司中占股49%。

37号资管的股权结构则为:深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司占股2%,汇联投资占股32%,深圳市融鑫资管公司占股66%。

深圳融鑫是汇联金融的表外公司,而深圳市碧桂园融鑫公司则由广东碧桂园和融鑫资管合资成立。

简言之,碧桂园通过汇联金融设立的融资平台,融得资金,再投入到碧桂园的项目当中,汇联金融系碧桂园的融资通道。

2019年10月,汇联金融旗下的另一款P2P产品“汇理财”出现兑付危机,10月10日,该平台发布公告称,正在走良性退出程序。

碧桂园随后发布公告称:第一,营销中心使用的金融产品与本次良性退出,没有直接联系;第二,但为了避免客户质疑,影响项目销售,要求所有项目立即停止与汇联所有金融类产品合作(包括资金类、派筹类)。

碧桂园方面此后对《棱镜》表示,汇联金融的线上网贷平台——“汇理财”跟碧桂园无业务往来,汇联金融的线下业务跟碧桂园部分项目有股权合作。

互联网金融曾经是门好生意,陈翀家族同样参与到这波创业潮中。

陈翀,清华大学化学系97级毕业生,其后留学英国曼彻斯特大学化工学院,回国后迎娶杨惠妍,杨惠妍是碧桂园董事局主席杨国强的二女儿。

通过校友圈子,陈翀认识了毕业于清华大学土木水利工程学院的罗川。

2014年11月,罗川依托清华大学五道口金融学院互联网金融实验室的研究成果,创办道口贷,业务模式为“社交网络+供应链金融”。2017年,道口贷盈利116.46万元,2018年则亏损1707.41万元。

天津顺众联资产管理合伙企业系道口贷股东之一,持股9%,陈翀的母亲赵英华则在天津顺众联资产管理合伙企业持股63.64%。

在网贷平台频繁爆雷潮中,道口贷同样出现逾期情况。

51信用卡 背后的房企

碧桂园只是在融资渠道上小试牛刀,另一家在销售排行榜上寂寂无名的中小房企—— 新湖中宝 在布局金控的路上,卷入P2P风波。

10月21日,P2P头部平台 51信用卡杭州总部大楼下停满警车。 新湖中宝 正是51信用卡的二股东。

新湖中宝随后发布公告称:公司对51信用卡累计投资2亿美元,占51信用卡总股本的21.83%。若51信用卡股价持续下跌,将对公司投资收益和当期利润有一定的影响。

新湖中宝极力撇清跟51信用卡的关系,称只是财务投资,并无业务关联。事实异常复杂。

新湖中宝之前参股了 中信银行盛京银行 ,控股了温州银行,上述银行均与51信用卡发生关联业务。

2019半年报显示,新湖中宝通过旗下两家公司持有中信银行4.9%股份,并派驻黄芳担任中信银行非执行董事。

中信银行与51信用卡的合作,最早可追溯到2013年。51信用卡通过中信银行的账单,形成现在的授信管理基础业务,后将这一模式复制到其他银行。

同为浙江温州企业,新湖中宝现在是温州银行最大股东。

温州银行则与51信用卡合作联名信用卡,系一款温州银行面向互联网申请客户发行的标准IC信用卡,最高授信额度10万元。

新湖中宝的地产业务跟上述银行关联交易频繁。

例如,新湖中宝将旗下沈阳新湖明珠置业有限公司,7000万元的注册资本,全部出质给盛京银行沈阳市亚明支行。

新湖中宝还将旗下上海亚龙古城房地产开发有限公司,3.2亿元的注册资本,全部出质给中信银行上海分行。

2017年,新湖中宝旗下子公司从温州银行借款2.80亿元。

银行之外,新湖中宝参控股了 阳光保险 、新湖期货、 湘财证券 等金融公司,几乎集齐全部金融牌照。不仅此也,新湖中宝还投资了多家互联网金融公司,其投资理念走在Fintech(金融科技)前沿。

不久之前,因一次区块链对外授课, 趣链科技 董事长陈纯名声大噪。新湖中宝早已投资这家公司。

2017年趣链全年营收仅184.64万元,亏损1521.74万元。2018年4月新湖中宝入股趣链,彼时其估值5亿元,一个月后,新湖中宝继续追投,趣链估值飙涨至15亿元。

目前趣链尚未给新湖中宝带来投资收益,能带来收益的还是传统金融行业,2017年中信银行、盛京银行及新湖期货合计为新湖中宝贡献了29.17亿元的投资收益。

新湖中宝的地产“主业”却颓势尽显。

2019年第一季度,新湖中宝地产合同销售收入21.27亿元,同比减少6.77%;结算面积8.28万平方米,同比减少53.89%;结算收入8.43亿元,同比减少59.28%。

在新湖中宝的存货中,位于杭州、衢州、苏州、上海等地的开发项目已经囤地超过十年。

渐成鸡肋的金融牌照

“地产跟金融密切相关,所有地产老板都要拼命找钱,找钱的最好方式就是掌控融资的平台、工具和方式。”一位上市房企财务人士表示,这是为大多数房企都想涉足金融业务的根本原因。

早年间,地产大佬的梦想之一是集齐所有金融牌照,华夏幸福的王文学、 佳兆业 的郭英成、 绿地集团 的张玉良,泰禾集团的黄其森等人,都在其地产业务不断壮大的过程中,参控股银行等金融机构。

2010年,泰禾集团与控股股东先后战略投资福建海峡银行、福州农商银行、 东兴证券

2015年,泰禾集团与控股股东共同斥资25亿元设立平潭金控公司,参与发起成立海峡人寿保险。

2016年,泰禾集团旗下子公司,联合其他10家福建当地大型民企,参与发起成立福建华通银行。

“但监管越来越严,对房企涉足金融基本是皱眉头的。”上述财务人员表示,2017年前后,房企“逐金”逐渐退潮。

泰禾后来退出了福建华通银行的发起人行列。2017年5月,泰禾集团将旗下金融板块的子公司——泰禾金控从上市公司转到表外。

“由于监管严控保险公司发行万能险,收紧房企融资渠道,而且严查房企自融行为,房企即使拥有金融牌照,对其融资的助力也越来越小,金融牌照的含金量在降低。”该财务人士称。

百年人寿 即是一例。

2018年底,绿城房地产发布公告称,将收购万达所持百年人寿的股份,该笔交易以失败收场。

2019年8月,百年人寿再次公告称,奥园集团拟从百年人寿原股东大连城市建设集团、大连乾豪坤实置业以及大连国泰房地产开发有限公司受让10.8亿股份,目前尚未获得批复。

近期,百年人寿因涉及股权、保险资金违规投资运用等问题被监管部门现场检查,为上述交易蒙上阴影。

一位接近 万达集团 的人士透露,百年人寿对于万达来说已是鸡肋,“现在出不了手,肉要烂在锅里了。”

相比于传统金融机构,监管对此前P2P、网贷、互金等新金融业务相对宽容,这些新金融业务一度颇受地产公司青睐,资金和人员流通频繁。

11月3日,杭州市公安部门通报称:一家叫浙江小泰科技有限公司(下设“泰然金融”平台)实控人潘宝锋主动投案自首,交代其涉嫌非法吸收公众存款的情况。

该平台法定代表人兼市场运营总监吴昊天,此前在宋卫平的绿城、蓝城均担任过高管。

10月中旬,起家于江西的地产公司新力控股在香港上市之前发布人事变故,CFO王炎(曾用名:王哲)离职。一位消息人士称,王炎在新力上市前夕离开,可能牵涉到此前的P2P网贷爆雷。2015年,王炎曾担任小米贷CEO。

而今,互联网金融同样进入监管视野。这对于亟需资金的房企来说绝非好消息。

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